Получение дохода от сдачи жилья в аренду это обмен или потребление решу егэ

Спрятать пояснение

Спрятать критерии

Сдача жилья в аренду — хороший пассивный доход для тех, у кого есть свободная недвижимость. Чтобы отношения собственника и нанимателя перешли в легальную плоскость, недостаточно заключить договор. По закону арендодатель должен платить налог с полученного дохода. Рассказываем о нем подробнее.

Зачем платить налог за сдачу квартиры в аренду

Сдачу жилья называют арендой, хотя по закону это наем жилого помещения. Арендная плата — это доход, который облагается налогом. Но многие собственники, сдающие квартиры, не делают отчислений и рискуют.

Сообщить в налоговую может обиженный квартиросъемщик, соседи или участковый. Собственника вызовут в инспекцию для дачи пояснений, и если найдут нарушения, начислят не только налог на доход физических лиц в размере 13%, но и штраф и пени.

Честность перед государством сыграет на руку и в случае, если по каким-то причинам владельцу жилья придется судиться с арендатором за возмещение ущерба или арендную плату. Если во время судебного разбирательства выяснится, что налог на полученный доход не был уплачен, ФНС также начислит его вместе со штрафами и пени.

Как составить договор аренды

Договор о найме жилого помещения можно заключить на любой срок. Если он будет больше одного года, то договор необходимо заверить у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре; если меньше (даже 364 дней), этого не требуется. Но на обязанность отчитаться перед государством за доход срок договора не влияет.

Налог начисляется на всю сумму дохода, поэтому если коммунальные платежи включены в стоимость арендной платы, то налог будет распространяться и на них. А вот обеспечительный депозит включать в налоговую декларацию (о ее заполнении подробно расскажем ниже) не нужно, он считается авансовым платежом.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, объектом найма жилого помещения могут быть квартира и жилой дом или их части (комнаты), пригодные для постоянного проживания. В договоре должны быть указаны:

• Предмет договора: полный адрес объекта, кадастровый номер, площадь, количество комнат, отсутствие обременений, перечень передаваемого в пользование имущества (его также можно указать отдельно в приложении).

• Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа (его также называют страховым депозитом). Это сумма, которую наниматель вносит на случай, если нарушит условия договора, задержит оплату, испортит имущество. Как правило, она равна сумме ежемесячного платежа.

• Условия оплаты: размер, срок и способ перечисления (на карту или наличными), размер неустойки в случае просрочки, возможность повышения или фиксирование одной суммы на весь срок. В этом же пункте нужно прописать, что входит в размер арендной платы (коммунальные платежи, интернет).

• Ответственность сторон. В этом пункте прописывается, какую ответственность наниматель несет за причинение ущерба имуществу, оборудованию или квартире (не только им, но и членами его семьи, гостями, домашними животными). Здесь же может быть прописана ответственность нанимателя за нарушение сроков оплаты по договору, а наймодателя — за нарушение сроков предупреждения о досрочном расторжении договора.

• Акт приема-передачи. В нем так же, как и в первом пункте, прописывается предмет договора: полный адрес, кадастровый номер, площадь. В акте приема-передачи указывается состояние квартиры или дома и отмечаются все недостатки: отходящие обои, отколотая плитка, трещины на стеклах, неисправности бытовой техники и т. п. Еще один обязательный пункт — количество ключей, которые передает наймодатель.

• Подтверждение оплаты. При заключении договора и получении денег за первый месяц проживания и обеспечительного платежа составляется расписка. В ней собственник указывает, какую сумму принял от нанимателя по договору найма, прописывается дата и время составления этого договора, адрес квартиры, а также полные ФИО обеих сторон.

Размер налога при сдаче квартиры

Итак, договор составлен, квартира сдана, деньги поступают, и приходит время платить налог. Его размер зависит от того, в каком качестве выступает арендатор: как физическое лицо, индивидуальный предприниматель или самозанятый. Рассмотрим все варианты.

Физическое лицо

В этом случае ставка составит 13% — это налог на доход физического лица (НДФЛ), такой же платят, например, при работе по трудовому договору или договору подряда, при получении выигрыша, продаже недвижимости. Заплатить нужно в текущем году за предыдущий. Если у сдаваемой квартиры несколько собственников, то декларации подают все, а налог будет начислен пропорционально доле каждого.

Если совокупный доход за год превысил 5 млн рублей, то налог на сумму превышения составит 15% — это так называемый НДФЛ для богатых, который появился в 2021 году.

Индивидуальный предприниматель

Открывать ИП только для сдачи квартиры в аренду смысла нет. Хотя если одна или несколько квартир куплены специально для этих целей, то это может быть ведением предпринимательской деятельности и извлечением прибыли. Тогда зарегистрироваться как ИП необходимо.

Самый невыгодный вариант с точки зрения налоговой ставки — если ИП работает на основной системе налогообложения (ОСНО). В этом случае платить придется 13% с полученного дохода.

Выгоднее для такого арендного бизнеса перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН), выбрав в качестве объекта налогообложения «Доходы». Тогда налог составит 6%.

Третий вариант для индивидуального предпринимателя — приобрести патент на сдачу недвижимости внаем. При этой системе ИП вместо налогов платит единоразово фиксированную сумму, которая зависит от вида патента и региона. Патент можно купить на период от одного до двенадцати месяцев в течение календарного года.

К примеру, годовой патент на сдачу жилья площадью 60 кв. м в центре Москве составит 108 000 рублей, в районе Алтуфьево — 72 000, в Санкт-Петербурге — 50 400 рублей, а в Екатеринбурге — 26 220 рублей. Рассчитать стоимость разных патентов для разных регионов можно на сайте ФНС.

Самозанятый

Самозанятые платят налог на профессиональный доход, воспользоваться таким режимом можно, если сумма дохода в месяц не превышает 200 тысяч рублей. Налоговая ставка при получении денег от физических лиц составит 4%, от юридических — 6%.

Стать самозанятым в России просто — нужно приложение «Мой налог» или его веб-версия. Пошаговую инструкцию о том, как зарегистрироваться в статусе самозанятого, смотрите здесь.

Как платить налог за сдачу квартиры в аренду: инструкция

Если арендодатель — физическое лицо, до 30 апреля каждого года необходимо заполнить и подать декларацию 3-НДФЛ за предыдущий год, указав в ней размер полученного дохода. Сейчас сделать это легко в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС.

К декларации нужно приложить договор найма жилого помещения, расписку о получении денег или выписку из банка, подтверждающую их получение. После камеральной проверки налоговая инспекция начислит налог в размере 13%, который можно будет оплатить онлайн в личном кабинете не позднее 15 июля.

ИП сдают декларацию в ФНС также ежегодно до 30 апреля, размер начисленного налога будет зависеть от системы налогообложения, о них мы рассказывали выше.

Самозанятым подавать декларации не нужно. Каждый раз при получении арендной платы необходимо в приложении «Мой налог» сформировать чек на оплату, на основании которого инспекция автоматически рассчитает налог (4%, если арендатор физическое лицо, и 6%, если юридическое). До 12 числа следующего месяца в приложении появится сумма налога, до 25 числа его нужно будет оплатить.

Как выгоднее сдавать квартиру

Чтобы понять, в каком статусе — физлица, ИП или самозанятого — выгоднее сдавать в аренду жилье, сравним процентные ставки по налогам. Для примера возьмем квартиру, которая сдается физическому лицу в Москве в районе Марьиной Рощи (это уточнение важно для расчета стоимости патента для ИП) за 70 тысяч рублей в месяц.

Что будет, если не платить налог

Платить налог с дохода, полученного за сдачу в аренду квартиры — не право, а обязанность. В 2018 году Министерство финансов РФ опубликовало письмо, в котором сообщило, что налоговые органы регулярно проводят «контрольную работу» по привлечению физических лиц к декларированию доходов от сдачи недвижимости в аренду.

Согласно Налоговому кодексу РФ, за непредставление в срок налоговой отчетности грозит штраф в размере 5% от суммы налогового платежа за каждый месяц просрочки (не менее 1 000 рублей и не более 30% от суммы налога). Сам налог, конечно, тоже будет взыскан — если не добровольно, то в судебном порядке. За неуплату или неполную уплату налога грозит штраф до 40% от суммы налога.

Предположим, собственник квартиры в районе Марьиной Рощи из расчета выше сдавал квартиру в течение одного календарного года, не подал декларацию, а налоговая инспекция узнала о полученном им от аренды доходе в 840 000 рублей (70 000 х 12 месяцев). Ему придется выплатить 109 200 рублей налога, а также штраф в размере 5 460 рублей (5% от суммы неуплаченного налога) за каждый месяц просрочки.

Если налог был начислен, но не уплачен или уплачен не полностью, то штраф составит до 43 680 рублей (40% от суммы налога).

Если самозанятый не заплатит в срок до 25 числа начисленный ему налог, то ФНС начнет начислять пени в размере 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки, начиная с 26 числа месяца. Ключевая ставка Центробанка сейчас составляет 7,5%. Если самозанятый не заплатил вовремя налог в 2 800 рублей, то за каждый день просрочки ему придется дополнительно заплатить по 70 копеек пени.

Как выгоднее сдавать квартиру

Исходя из расчетов, самым выгодным для сдачи жилья в аренду оказался режим самозанятости. В этом случае наймодатель получит наименьшую налоговую ставку и итоговую сумму налога, а также отсутствие необходимости ежегодно подавать декларацию 3-НДФЛ. При этом самозанятость можно совмещать с постоянной работой по трудовому договору.

Материал составлен при поддержке Консультационного Центра ДОМ.РФ спроси.дом.рф 

Иногда кажется, что недвижимость может только требовать регулярных расходов в виде налогов, ЖКУ и текущего ремонта. В действительности недвижимое имущество является активом, который потенциально может приносить стабильную прибыль в течение многих лет.  Рассказываем о 6 наиболее распространенных способах заработка на аренде жилья.  

Долгосрочная аренда квартиры

Классический способ монетизации права собственности – это сдача квартиры в аренду на длительное время. Доход от сдачи квартиры в аренду может сильно варьироваться в зависимости от площади, ее состояния, наличия мебели и бытовой техники, расположения и других факторов. В среднем ежегодный доход от сдачи квартиры в аренду составляет от 4 до 5 % от ее стоимости, что примерно соответствует доходам по вкладам, которые предлагают банки. Иными словами, если недвижимость стоит 5 млн рублей, ежегодный доход будет составлять примерно 250 тысяч рублей (около 20 тысяч в месяц).

Безусловно, сдача квартиры в аренду связана с определенными рисками, среди которых порча имущества, кражи, мошенничество и элементарный износ квартиры. Но большинство из них можно покрыть с помощью страхования недвижимости.

При сдаче квартиры в продолжительную аренду нужно учесть много различных деталей: точно прописать все условия в договоре, провести опись имущества, правильно составить объявление, найти жильцов, и, наконец, заплатить налоги. Подробную инструкцию о том, как решить все эти вопросы можно найти на сайте спроси.дом.рф.

Посуточная аренда

Еще одним популярным способом заработка является посуточная аренда квартиры. С точки зрения документального оформления она почти ничем не отличается от сдачи жилья на более продолжительный период, но потенциально позволяет зарабатывать в 2-3 раза больше. В то же время стоит учитывать, что эта разновидность аренды квартиры требует от собственника серьезных трудозатрат и несет достаточно высокие риски. Значительное количество усилий придется направлять на поиск новых жильцов, подготовку документов и поддержание жилья в приемлемом состоянии (уборка и мелкий ремонт). Кроме того, вполне возможно, что в зависимости от сезонности или других факторов будут случаться периоды «простоя», когда квартира фактически не будет приносить дохода.

Как и в случае с долгосрочной арендой, к главным опасностям относится порча и кража имущества. Но учитывая, что через квартиру «проходит» значительное количество жильцов, вероятность, что среди них окажутся мошенники или недобросовестные клиенты, тоже повышается. Перед тем, как приступить к посуточной аренде следует тщательно продумать, как и где вы будете искать новых жильцов, на каких условиях сдавать квартиру, а также каким образом выплачивать налоги.  

Аренда отдельной комнаты

Если у вас в распоряжении есть свободная комната, вы также можете сдавать ее в аренду. В данном случае доход будет значительно ниже (в лучшем случае 50-60% от полной стоимости аренды). Кроме того, если вы являетесь не единственным собственником квартиры, придется получать письменное согласие у других владельцев жилья. Для этого они могут лично подписать договор найма или оформить нотариальную доверенность на имя подписанта.

Субаренда

Субаренда квартиры – это еще один распространённый способ заработка на сдаче жилья. В данном случае собственник подписывает договор аренды с посредником, который в дальнейшем ищет жильцов. Возможность субаренды должна быть обязательно прописана в договоре с владельцем, иначе подобная деятельность будет незаконной. Посредник платит собственнику фиксированную арендную плату и получает доход от сдачи квартиры цене жильцам по более высокой.

Для собственника жилья главное преимущество субаренды – это экономия времени, а для субарендатора – возможность заработать, не имея квартиры в собственности. Больше всего такой вариант подходит для владельцев недвижимости, которые планируют сдавать жилье в краткосрочную аренду.

В то же время необходимо понимать, что ответственность за все, что происходит в квартире, несет собственник. Кроме того, частая смена жильцов повышает износ жилья и будет требовать повышенных расходов на ремонт.

Рента

Договор ренты чаще всего заключают пожилые люди. Для получателя ренты подобная сделка — это способ получать стабильный доход от своего жилья, а для плательщика – возможность стать владельцем квартиры без вовлечения в ипотеку или необходимости единовременно выплатить большую сумму денег. В то же время практика заключения договоров ренты несет в себе значительное количество подводных камней и требует внимательного отношения со стороны обеих сторон договора. Существует целый ряд ситуаций, при которых даже добросовестный плательщик может оказаться в сложном положении и не сможет получить жилье в собственность.

Продажа квартиры

Достаточно прямолинейным способом заработка на квартире является ее продажа. При этом еще до того, как выставить недвижимость на продажу, следует определиться с тем, куда инвестировать полученные средства – в покупку другого жилья, собственный бизнес или на какие-то другие цели. Без инвестиций средства, которые лежат «под матрасом» год за годом будут обесцениваться на фоне инфляции, или будут лежать «мертвым грузом» на счете в банке. Кроме того, в случае банкротства банка, существует риск всей суммы (Агентство по страхованию вкладов гарантирует компенсацию не более 1,4 млн рублей).

Продажа квартиры так или иначе связана с большим количеством сопутствующих расходов – услуги риелтора, оценка стоимости, а также налог 13% (если жилье в собственности менее 5 лет).

Если вы все же решились на продажу квартиры, рекомендуем прочитать пошаговую инструкцию, из которой вы узнаете, как подобрать риелтора, найти покупателя и продать квартиру по выгодной цене.

Какие способы заработка незаконны?Аренда без договора. К числу наиболее распространенных нарушений относится сдача квартиры в аренду без договора. По закону отношения между собственником и жильцом оформляются в письменном виде. В противном случае при возникновении проблем (например, порче имущества или причинении ущерба квартире) у собственника не будет возможности привлечь квартирантов к ответственности.Неуплата налогов. Владелец квартиры, который не платит налоги с доходов, полученных от аренды, может понести административную или уголовную ответственность. Если речь идет о суммах менее 900 тысяч рублей, помимо неуплаченного налога придется дополнительно заплатить штраф до 40% от неуплаченной суммы. Если неуплата налогов происходила в течение продолжительного времени, может наступить уголовная ответственность. В этом случае штраф составит до 500 тысяч рублей. Также в этом случае суд может назначить до 3 лет лишения свободы.Организация гостиницы или хостела. В квартире с большой площадью велик соблазн открыть хостел. Но стоит учитывать, что по действующему законодательству сделать это можно только после перевода помещения в категорию нежилого фонда, что может быть весьма проблематично в многоквартирном доме. Кроме того, хостел должен быть оборудован отдельным входом, а также противопожарными системами. В жилых помещениях оказание гостиничных услуг запрещается законом.