В агентстве недвижимости работают 3 риэлтора на разных условиях в договорах указывают размер егэ

Некоторым людям нужен риэлтор для покупки квартиры. Это существенно облегчает поиск недвижимости и снижает для покупателя риски. Но лишь в том случае, если риэлтор хороший и относится к работе ответственно. Таких найти тяжело, но можно. Также риэлтор может понадобиться для продажи недвижимости, и в сделке будет представлять интересы продавца.

Лучше не доверять на 100% даже агентству с безупречной репутацией. В сделках каждый преследует свои цели: продавец хочет продать, покупатель – купить, а риэлтор – заработать. Рассмотрим, как минимизировать риски, что нужно знать о сделке и как она проходит при участии посредника.

Особенности и риски купли-продажи недвижимости

Покупателю и продавцу даже при участии риэлтора в сделке важно знать ее особенности:

1. Договор купли-продажи (далее – ДКП) заключается в письменной форме, подписывается обеими сторонами.
2. ДКП удостоверяется нотариусом, если продается доля, в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный.
3. Если покупатель вносит задаток до регистрации, а оставшуюся часть – после, — это обязательно отражается в ДКП. После подачи документов регистратор наложит обременение, благодаря чему продавец сможет отменить сделку, если не получит остаток своевременно. Получив документы о регистрации, покупатель отдает продавцу оставшуюся часть денег, а тот представляет расписку о получении в МФЦ или Росреестр, чтобы обременение было снято. Если же отразить получение всей суммы в ДКП сразу же, есть шанс, что продавец останется только с задатком, а оспаривать сделку или взыскивать вторую часть суммы придется через суд.
4. Если покупка квартиры через риэлтора предлагается по договору об оказании информационных услуг, лучше не сотрудничать с таким агентством. Скорее всего, риэлтор выдаст клиенту список номеров собственников, и недвижимость придется смотреть самостоятельно. При этом большая часть номеров будет недействительна.
5. Если квартира куплена продавцом в браке, понадобится нотариальное согласие его супруга (ст. 36 СК РФ).
6. Если собственником является несовершеннолетний, родитель, представляя его интересы в сделке, должен получить разрешение органа опеки на продажу.
7. Если для покупки квартиры или погашения ипотеки использовался материнский капитал, продавец обязан выделить доли в праве собственности. Если он утверждает, что маткапитал не использовался, не лишним будет запросить у него справку об остатке средств по сертификату из ПФР. В случае отказа в предоставлении лучше найти другое жилье, иначе сделку потому смогут оспорить дети, второй супруг, прокуратура, ПФР или орган опеки.
8. Проверить отсутствие зарегистрированных лиц можно в выписке из домовой книги, а отсутствие долгов по ЖКУ – справками из ТСЖ или УК. Эти документы предоставляет продавец.
9. Квартира может быть в залоге у банка по ипотеке или кредиту. Проверить наличие обременений можно, заказав хотя бы электронную выписку из ЕГРН самостоятельно на сайте Росреестра. Для покупателя залоговая недвижимость представляет риски. От него понадобится увеличенный задаток, чтобы продавец закрыл ипотеку и банк снял обременения. Но если подходить к сделке грамотно и контролировать действия собственника, сделка пройдет без проблем.

Обратите внимание! Выше представлены главные особенности купли-продажи недвижимости, которые помогают избежать риск оспаривания. На вторичном рынке продается около 30% жилья, купленного с маткапиталом, еще часть недвижимости – с несовершеннолетними собственниками. Такие сделки всегда несут риски для покупателей, если не проверять все тщательно.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Особенности купли-продажи квартиры через риэлтора

Покупка квартиры через агентство позволяет человеку быстрее найти желаемую недвижимость. В таком случае риэлтор самостоятельно проверит ее на юридическую чистоту, если он работает на совесть и эта услуга отражена в договоре.

Сотрудничество покупателя и продавца с агентством отличается. Хорошее агентство не будет требовать с людей оплату за еще не оказанную услугу. Плохое возьмет деньги, даст список номеров и будет игнорировать клиента.

Продажа недвижимости

Один из сценариев взаимодействия продавца и риэлтора при продаже недвижимости выглядит так:

1. Собственник размещает объявления на онлайн-досках, в течение ближайших двух часов ему поступает поток звонков от риэлторов. Во время разговора они спрашивают, можно ли посмотреть квартиру и внести ее в базу. Если человек соглашается, они будут предлагать жилье своим клиентам.
2. Риэлтор в назначенный день осматривает квартиру, придя один или с потенциальным покупателем.
3. Если покупателю нравится жилье, с агентством заключается договор, сделку проводит риэлтор.

Есть и второй вариант, когда продавец сам обращается в риэлторское агентство:

1. Собственник ищет хорошее агентство, заключает с ним договор.
2. Риэлтор сразу вносит продаваемую квартиру в базу, находит покупателя, которого могло бы заинтересовать жилье.
3. На показе хороший риэлтор старается преподнести квартиру в максимально выгодном свете. Некоторым даже удается обратить недостатки в достоинства.
4. Покупатель решается на сделку, оформляется риэлторский договор, заключается ДКП, подаются документы на регистрацию.

Важно! Для продажи квартиры через риэлтора нужно подойти к выбору агентства ответственно. Недвижимость клиента, с которым заключен договор, предлагается покупателям в приоритетном порядке. Если у собственника нет возможности показывать жилье лично, можно передать ключи риэлтору, отразив это в договоре. Тогда он сам будет ездить на показы с покупателями.

Покупка недвижимости

При покупке квартиры через риэлторское агентство также есть сложности. Сейчас найти объявления от собственников тяжело. Агенты же продают жилье с комиссией, наценка включается в стоимость. Например, если собственник-продавец хочет получить после сделки на руки 3 000 000 руб., агент добавит комиссию 50 000-70 000 руб. и выставит на продажу за 3 070 000 руб. Эти деньги можно сэкономить, найдя собственника.

Как происходит покупка квартиры через агентство недвижимости:

1. Человек обращается за помощью к риэлтору, заключается договор. Комиссия оплачивается по факту сделки, обычно она закладывается в стоимость или сверх нее по согласованию с продавцом.
2. Агент ищет подходящее жилье, ездит на осмотры с клиентом или без него – все зависит от договоренностей и условий договора.
3. Когда недвижимость находится, после согласования условий сделки оформляется ДКП.

Если покупатель платит задаток, а остаток – после регистрации, — риэлторские услуги оплачиваются именно из оставшейся части.

Есть и второй вариант сотрудничества:

1. Покупатель самостоятельно находит недвижимость, попадает на агентство.
2. Риэлтор сам или с собственником показывает жилье, проверяются все документы.
3. Заключается ДКП, подается на регистрацию.

Важно! Если недобросовестный риэлтор представляет интересы продавца, вряд ли он будет думать о защите покупателя. Он может умолчать о юридических и технических проблемах с недвижимостью. Лучше, если у покупателя будет свой риэлтор или юрист. Участие специалистов от обеих сторон в сделке законом не запрещено.

Обязанности риэлтора при покупке квартиры

Обязанности и ответственность риэлтора обычно отражаются в договоре с ним. Что он должен делать:

1. Искать подходящее жилье с учетом требований клиента.
2. Ездить на осмотры с клиентом или без него. В последнем случае квартира показывается, когда агент точно уверен, что она подойдет покупателю.
3. Оформлять документы и сопровождать сделку с юридической стороны.
4. Вести переговоры с продавцами и их представителями.
5. Подавать документы на регистрацию.

Риэлтор может провести сделку с недвижимостью и подать документы в Росреестр от лица клиента. Но для этого понадобится нотариально удостоверенная доверенность (ст. 185.1 ГК РФ).

Обязанности риэлтора при продаже квартиры

Рассмотрим, как работают агентства недвижимости по продаже квартир и что входит в обязанности агента:

1. Осмотр недвижимости, фотографирование, сбор информации и проверка документов. Это нужно для дальнейшего размещения объявлений и внесения жилья в базу.
2. Показ квартиры потенциальным покупателям.
3. Получение и оформление документов.
4. Поиск покупателей.
5. Подача документов на регистрацию. Это делается в его присутствии, но он может действовать от лица собственника по нотариальной доверенности.

Ответственность риэлтора

Ответственность риэлтора за чистоту сделку наступает лишь в том случае, если с ним заключен договор на юридическое сопровождение сделки, либо эта услуга указана в риэлторском договоре. На практике такое встречается крайне редко.

Риэлторская деятельность подчиняется Закону о защите прав потребителей. Конкретно в ст. 29 указано, что клиент, получивший некачественную услугу, вправе требовать:

1. Бесплатного устранения недостатков.
2. Соразмерного уменьшения стоимости работы.
3. Возмещения понесенных им расходов вследствие устранения недостатков.

Таким образом, если сделку оспорило третье лицо, а риэлтор отвечает за юридическую чистоту по договору, взыскать с него стоимость его услуг можно. Стоимость квартиры, уплаченная продавцу, обычно взыскивается с него же.

Есть еще один момент – сертификация. До 2002 года она была обязательной, сейчас – добровольная. Если агентство числится в Гильдии риэлторов и получило лицензию, при этом в договоре указана ответственность за юридическую чистоту, взыскать с него компенсацию будет проще.

Есть и другие варианты:

1. Ответственность несет нотариус, если договор обязательно удостоверяется по закону.
2. Отвечает страховщик, если покупатель приобрел страховку от утраты права собственности.
3. Отвечает регистратор, вносивший запись о предыдущем собственнике, если покупатель лишается недвижимости.

Для взыскания компенсации придется обращаться в суд, но можно попробовать урегулировать проблему мирным путем, направив досудебную претензию.

Как выбрать риэлтора при покупке квартиры?

Чтобы выбрать хорошее агентство недвижимости для приобретения жилья, нужно обратить внимание на несколько моментов:

1. Отзывы. В большинстве случаев в интернете положительные отклики заказные. Если у агентства много отрицательных отзывов, это должно насторожить. Лучше поинтересоваться у знакомых, проводивших успешные сделки с помощью риэлторов.
2. Онлайн-консультации. Если агентство их предоставляет, лучше предварительно проконсультироваться и получить первое впечатление по ответу.
3. Стоимость услуг. Слишком низкая цена – плохой показатель. Есть вероятность, что изначальные 0,1% при выходе на сделку превратится в 10%. Средняя стоимость риэлторских услуг – 1-3% от цены квартиры.
4. Беседа с агентом. Если он сразу же предлагает заключить договор, не узнав, какое жилье нужно покупателю, это плохой показатель.

Обратите внимание! Помимо отзывов, стоимости и манеры общения есть еще ряд способов проверки. Они более надежные.

Как проверить надежность риэлтора?

Что нужно сделать для проверки агентства недвижимости на надежность:

1. Заказать выписку из ЕГРЮЛ. Хорошая компания работает официально. Если она не зарегистрирована в ИФНС, есть риск, что это черные риэлторы.
2. Проверить регистрацию в Едином реестре риэлторов. Лицензирование сейчас осуществляется в добровольном порядке, и наличие лицензии повышает шанс на то, что агентство работает нормально.

Самый важный момент – содержание договора. Взаимоотношения клиента и риэлтора зависят именно от него. Стоит обратить внимание об ответственности агента: если там указано, что он не отвечает за последствия сделки, при этом предоставляет юридическое сопровождение, от сотрудничества с ним лучше отказаться.

Образцы договоров

Риэлторы заключают разные виды договоров с клиентами в зависимости от ситуации. Они отличаются между собой содержанием и ответственностью:

1. Агентский договор (образец).
2. Договор об оказании риэлторских услуг (образец).
3. Договор об оказании юридических услуг (образец).
4. Договор поручений (образец).

Ответы юриста на вопросы о покупке квартиры через агентство недвижимости

От чего зависит стоимость услуг риэлтора?

На общую сумму влияет перечень услуг, предоставляемых по договору. Например, в регионах просто поиск недвижимости обойдется примерно в 30 000-50 000 руб., эта сумма закладывается сверху ее стоимости, установленной собственником. Если покупателю нужно юридическое сопровождение, придется доплатить порядка 50 000 руб. В Москве и Санкт-Петербурге цены будут выше.

Может ли риэлтор работать как ИП?

Да, законом это не запрещено. Для проверки регистрации нужно запросить выписку из ЕГРИП вместо ЕГРЮЛ.

Куда пожаловаться на недобросовестного риэлтора?

Все зависит от ситуации. Если им нарушен ЗоЗПП, жалоба подается в Роспотребнадзор. Для взыскания компенсации направляется исковое заявление в суд. Если есть подозрение в мошенничестве или ином преступлении, следует обратиться в полицию или прокуратуру. Отдельной организации, контролирующей деятельность агентств недвижимости, нет.

Может ли риэлтор повлиять на срок регистрации перехода права собственности?

Нет, эти сроки устанавливаются законодательством. Если документы подаются через МФЦ, срок составит 9 календарных дней. Напрямую в Росреестр – 7 календарных дней. Но участие грамотного риэлтора существенно уменьшает риск приостановления или отказа в регистрации.

Агентство недвижимости предлагает купить квартиру у него. Есть ли подводные камни?

Подводные камни есть в любых сделках. Формально здесь нет ничего страшного: многие агентства занимаются срочным выкупом недвижимости, а затем продают ее по более высоким ценам. Но покупателю нужно проверить правоустанавливающие документы и запросить выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что квартира действительно принадлежит компании.

Заключение эксперта

1. Хорошее агентство недвижимости для покупки или продажи квартиры найти тяжело, но можно. Лучше работать с риэлтором, с которым уже успешно сотрудничали знакомые.
2. Риэлторы работают по разным видам договором в зависимости от того, что нужно клиенту: поиск жилья или покупателя, юридическое сопровождение, оказание отдельных услуг.
3. Доверяйте, но проверяйте: основная цель работы большинства риэлторов – только получение денег. О клиентах заботятся лишь агенты, дорожащие своей репутацией.
4. На риэлтора можно оформить нотариальную доверенность, и сделку проведет он без участия доверителя. Но при заключении договора лучше присутствовать самому, чтобы не купить квартиру «с подвохом».
5. Если риэлтор не предоставляет юридические услуги, желательно обратиться за помощью к юристу. Он проверит недвижимость на юридическую чистоту и сделает все, чтобы клиент в дальнейшем не столкнулся с оспариванием сделки.

Риэлтор – это посредник в сделках с недвижимостью (купля-продажа, обмен, аренда), который получает комиссионные проценты в результате проведения этой сделки. Чтобы грамотно и профессионально выполнять свою работу, менеджер по недвижимости должен обладать определёнными знаниями, умениями, чётко знать свои обязанности.

Функции риэлтора

Обучение каждого риэлтора начинается со знакомства с кругом основных обязанностей этого специалиста. В разных компаниях функционал менеджера по недвижимости может отличаться, но основные направления деятельности схожи, необходимо:

• искать клиентов;
• вести переговоры и консультации;
• сопровождать сделки (сбор документов, оценка недвижимости, заключение договоров);
• проводить мониторинг рынка недвижимости.

Клиент и риэлтор обязательно заключают письменный договор, в котором расписан порядок оказания услуг. Агент представляет интересы клиента по этому договору и должен действовать в соответствии с законами. Жилищный, семейный, земельный кодексы, нормативы и правовые акты, инструкции и положения, – все эти и другие необходимые в деятельности юридические документы менеджеру по недвижимости нужно знать. Бывает, что в обязанности агента входит и обслуживание клиента после продажи.

Основные обязанности риэлтора

• Агент ищет возможного покупателя, арендатора, общается и устанавливает с ним деловые контакты. Он подбирает и предлагает варианты недвижимости по запросу покупателя или арендатора, организовывает знакомство с выбранным объектом недвижимости.
• Проводя сделку, агент помогает своему клиенту в сборе и своевременном оформлении пакета документов, согласовывает условия договора. Именно специалист следит за правильным оформлением документации в соответствии с местными и законами РФ, которые действуют на тот момент.
• Агент может посредничать, представляя интересы клиента, когда необходимо взаимодействие с другими учреждениями или специалистами, которые участвуют в сделке. Риэлтор может одновременно в сделке представлять интересы обеих сторон, а если действует в интересах покупателя, то на первой же встрече сообщает об этом агенту продавца.
• Агент должен предоставлять клиенту полную и правдивую информацию о том объекте недвижимости, который фигурирует в сделке, об условиях этой сделки. Кроме того, специалист по недвижимости также напоминает и предлагает клиенту страховку рисков утраты собственности на то жильё, которое клиент приобретает или рисков порчи этого объекта недвижимости. Страховые компании, которые предлагает риэлтор, должны быть лицензированы.
• Риэлтор должен хранить тайну сделки и вся конфиденциальная информация, которую в ходе своей работы получает о клиенте или о сделке агент, не должна распространяться. Также необходимо отметить, что агент отвечает за сохранность документов, которые ему были доверены в ходе работы.
• Также специалист по недвижимости должен изучать рынок, осуществлять поиск предложений и мониторинг спроса на недвижимость. Все поступающие предложения им регистрируются и проводится осмотр с целью более подробного знакомства с объектом.

Стоит помнить, что оценка недвижимости не входит в компетенцию риэлтора, и если он не является сертифицированным специалистом, то оказывать эту услугу платно не вправе. Но первичная оценка и информирование покупателя об имеющихся объектах недвижимости, которые могут его заинтересовать, тоже входит в обязанности агента. После завершения сделки в обязанностях риэлтора – убрать рекламируемый объект из базы продаж.

Профессиональная ответственность риэлтора (или агентства недвижимости) должна быть застрахована, иначе, по закону он не будет иметь права брать на себя материальную ответственность по сделкам, размер которых больше, чем получаемое вознаграждение.

Права риэлтора

• Агент имеет право не консультировать клиентов по вопросам, которые не входят в сферу его компетенции и в список услуг по договору. Ответственность за это он не несёт, но информировать и консультировать по объектам недвижимости, которые фигурируют в рамках сделки – его прямая обязанность.
• Ошибки, недочёты в деятельности государственных служб и учреждений или какие-либо незаконные действия государственных органов не являются областью ответственности риэлтора. Но опыт и знания специалиста могут подсказать, как избежать таких ситуаций.

Являясь представителем клиента, риэлтор не может самостоятельно назначать или менять цену, которую установил клиент или рекламировать его объект недвижимости (если нет на то согласия клиента или прописанных в договоре услуги обязательств).

Видео-интервью со специалистом

Своё экспертное мнение представит Ирина Макарова – специалист по недвижимости:

Должностная инструкция риэлтора

Должностная инструкция – это основной документ, в котором закреплены и подробно расписаны права и обязанности агента по недвижимости. Это вполне чёткий и обозримый перечень, который получает, как правило, каждый риэлтор, поступающий на работу в престижное агентство по недвижимости. В должностной инструкции обычно описаны общие положения по должности, есть чёткий перечень действий риэлтора, которые входят в круг обязанностей, освещены права по должности и обозначены границы ответственности риэлтора. Инструкция – основной документ, регламентирующий деятельность риэлтора, создаётся в рамках законодательства.

УТВЕРЖДАЮ:

[Наименование должности]

_______________________________

_______________________________

[Наименование организации]

_______________________________

_______________________/[Ф.И.О.]/

«______» _______________ 20___ г.

ДОЛЖНОСТНАЯ ИНСТРУКЦИЯ

Риэлтора

1. Общие положения

1.1. Настоящая должностная инструкция определяет и регламентирует полномочия, функциональные и должностные обязанности, права и ответственность риэлтора [Наименование организации в родительном падеже] (далее — Компания).

1.2. Риэлтор относится к категории специалистов, назначается на должность и освобождается от должности в установленном действующим трудовым законодательством порядке приказом руководителя Компании.

1.3. Риэлтор подчиняется непосредственно [наименование должности непосредственного руководителя в дательном падеже] Компании.

1.4. На должность риэлтора назначается лицо, имеющее образование не ниже среднего профессионального без предъявления требований к профилю и стажу работы, прошедшее специальную подготовку (курсы риэлторов).

1.5. Риэлтор должен знать:

• основы жилищного и земельного законодательства, законы и подзаконные нормативные акты, положения, инструкции и другие документы, регулирующие операции с недвижимостью;
• действующие расценки на услуги по оформлению операций с недвижимостью;
• основы рыночной экономики;
• основы психологии, правила установления деловых контактов и ведения переговоров, этику делового общения;
• общие условия налогообложения юридических и физических лиц;
• правила и порядок заключения договоров и оформления необходимых документов, связанных с куплей-продажей и арендой недвижимости;
• конъюнктуру рынка недвижимости и методы исследования рынка, порядок сбора и обработки информации о рынке недвижимости;
• контактные данные агентств, работающих на рынке недвижимости, виды услуг, которые они оказывают;
• основные требования, предъявляемые к объектам недвижимости, технические, качественные и другие характеристики объектов недвижимости;
• правила проведения осмотров и методы оценки объектов недвижимости, предназначенных для купли-продажи и аренды;
• правила рекламирования объектов недвижимости;
• правила внутреннего трудового распорядка;
• правила и нормы охраны труда.

1.6. В своей деятельности риэлтор руководствуется:

• локальными актами и организационно-распорядительными документами Компании;
• правилами внутреннего трудового распорядка;
• правилами охраны труда и техники безопасности, обеспечения производственной санитарии и противопожарной защиты;
• указаниями, приказаниями, решениями и поручениями непосредственного руководителя;
• настоящей должностной инструкцией.

1.7. В период временного отсутствия риэлтора его обязанности возлагаются на [наименование должности заместителя].

2. Должностные обязанности

Риэлтор исполняет следующие трудовые функции:

2.1. Изучает спрос и предложение на рынке недвижимости.

2.2. Получает и обрабатывает информацию о продаваемом и сдаваемом в аренду имуществе и о требованиях к нему потенциальных покупателей или арендаторов.

2.3. Регистрирует поступающие предложения по продаже и сдаче внаем объектов недвижимости, а также заявки на покупку и аренду недвижимости.

2.4. Находит потенциальных покупателей и арендаторов, устанавливает с ними деловые контакты, предлагает им имеющиеся варианты покупки или аренды.

2.5. Предварительно осматривает объекты недвижимости, выставленные на продажу или сдаваемые внаем, а затем организует ознакомительный осмотр для потенциальных покупателей и арендаторов.

2.6. Своевременно информирует клиентов о вновь поступающих подходящих предложениях, рассказывает им о характеристиках объектов недвижимости.

2.7. Согласовывает договорные условия, организует подписание договоров купли-продажи и аренды недвижимости, помогает клиентам собирать необходимые документы для оформления сделок.

2.8. Содействует своевременному оформлению необходимых для сделки документов, обеспечивает их сохранность, обеспечивает своевременное получение платежных документов по окончании сделок.

2.9. Взаимодействует с жилищно-коммунальными органами, бюро технической инвентаризации, нотариусами, паспортно-визовыми службами и другими организациями и лицами, которые участвуют в оформлении сделок с недвижимостью и сопутствующих процедур.

2.10. Ежемесячно составляет отчеты о выполненной работе и заключенных сделках и представляет их своему непосредственному начальнику.

В случае служебной необходимости риэлтор может привлекаться к выполнению своих должностных обязанностей сверхурочно, в порядке, предусмотренном законодательством.

3. Права

Риэлтор имеет право:

3.1. Знакомиться с проектами решений руководства организации, касающихся его деятельности.

3.2. Запрашивать и получать от руководителей подразделений организации и других специалистов информацию и документы, необходимые для выполнения его должностных обязанностей.

3.3. Выносить на рассмотрение руководства предложения по совершенствованию своей работы.

3.4. Сообщать своему непосредственному руководителю обо всех недостатках, выявленных в процессе работы, и вносить предложения по их устранению.

3.5. Требовать от руководства Компании содействия в выполнении своих должностных обязанностей.

4. Ответственность и оценка деятельности

4.1. Риэлтор несет административную, дисциплинарную и материальную (а в отдельных случаях, предусмотренных законодательством РФ, — и уголовную) ответственность за:

4.1.1. Невыполнение или ненадлежащее выполнение служебных указаний непосредственного руководителя.

4.1.2. Невыполнение или ненадлежащее выполнение своих трудовых функций и порученных ему задач.

4.1.3. Неправомерное использование предоставленных служебных полномочий, а также использование их в личных целях.

4.1.4. Недостоверную информацию о состоянии выполнения порученной ему работы.

4.1.5. Непринятие мер по пресечению выявленных нарушений правил техники безопасности, противопожарных и других правил, создающих угрозу деятельности предприятия и его работникам.

4.1.6. Не обеспечение соблюдения трудовой дисциплины.

4.2. Оценка работы риэлтора осуществляется:

4.2.1. Непосредственным руководителем — регулярно, в процессе повседневного осуществления работником своих трудовых функций.

4.2.2. Аттестационной комиссией предприятия — периодически, но не реже 1 раза в два года на основании документированных итогов работы за оценочный период.

4.3. Основным критерием оценки работы риэлтора является качество, полнота и своевременность выполнения им задач, предусмотренных настоящей инструкцией.

5. Условия работы

5.1. Режим работы риэлтора определяется в соответствии с правилами внутреннего трудового распорядка, установленными в Компании.

5.2. В связи с производственной необходимостью риэлтор обязан выезжать в служебные командировки (в том числе местного значения).

6. Право подписи

6.1. Риэлтору для обеспечения его деятельности предоставляется право подписи организационно-распорядительных документов по вопросам, отнесенным к его компетенции настоящей должностной инструкцией.

С инструкцией ознакомлен ___________/____________/ «__» _______ 20__ г.

Риэлтор оказывает посреднические услуги при проведении сделок с недвижимостью. Сегодня профессия риэлтора очень популярна, потому как недвижимостью люди интересуются постоянно, а стать риэлтором может практически любой человек — для этого не нужно специального образования. Такой специалист получает не фиксированную зарплату, а комиссионные от каждой совершенной с его участием сделки. Сколько получает риэлтор со сделки — будет зависеть от суммы этой сделки и указанных в договоре условий вознаграждения.

Востребованность

Риэлторы нужны агентствам недвижимости, компаниям, так или иначе работающим с недвижимостью. Кроме того, риэлтор может работать в качестве свободного агента, но это несколько сложнее, чем работа в компании.

История профессии

Это сравнительно молодая профессия, возникшая в России примерно в постсоветское время. Нелегальное положение и часто криминальная окраска деятельности первых риэлторов подорвала доверие к такого рода специалистам, поэтому современному риэлтору приходится создавать свою положительную репутацию качественным и упорным трудом.

Обязанности риэлтора

Список того, чем занимается риэлтор, может несколько отличаться в разных компаниях. Но, как правило, должностные обязанности риэлтора выглядят так:

• Поиск клиентов и ведение переговоров;
• Консультации по вопросам сделок с недвижимостью;
• Проведение операций с недвижимостью, сопровождение сделок
  • Сбор необходимых документов;
  • Помощь в оценке объектов недвижимости;
  • Заключение договоров;
• Анализ рынка недвижимости.

Иногда в функции риэлтора входит формирование базы клиентов и постпродажное обслуживание.

Требования к риэлтору

Вот стандартный список требований, выдвигаемых работодателями:

• Гражданство РФ;
• Уверенный пользователь ПК;
• Грамотная устная и письменная речь.

Дополнительно работодатели указывают желаемые качества будущего риэлтора:

• Высшее образование (требуется далеко не всегда);
• Наличие автомобиля и водительских прав категории В;
• Опыт работы в продажах.

Образец резюме риэлтора

Образование

Стать риэлтором можно и без специального образования, многие компании предпочитают обучать сотрудников самостоятельно. А вот стать профессиональным риэлтором можно, получив высшее образование по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью» и активно посещая курсы и семинары от специалистов. Такой риэлтор имеет больше шансов на успешную административную карьеру в сфере недвижимости.

Зарплата риэлтора

Сколько зарабатывает риэлтор — во многом зависит от его квалификации и активности, поскольку оплата его труда пропорциональна количеству совершенных сделок. Также играет роль регион проживания специалиста. Заработная плата риэлтора иногда включает оклад в пределах 10-30 тыс. рублей в месяц. Основной же заработок — всегда процент от суммы сделки
. Комиссионные со сделки могут даже составить более миллиона рублей.

Договорная работа

Статьи

Какие-либо помещения.

Отсюда и значительная популярность риэлторов, способствующих заключению сделок с различного рода объектами недвижимости.

Еще недавно продавцы, покупатели и арендаторы старались избежать услуг риэлторских агентств, боясь обмана или слишком завышенных цен. Но времена меняются.

Сейчас профессия риэлтор считается одной из наиболее престижных и высокооплачиваемых
. А сотрудничество со специалистами в области недвижимости может быть не только удобно, но и выгодно.

В чем заключается работа таких специалистов?

Риэлтор – это специалист в области сделок с недвижимостью, посредник между продавцом и покупателем
, арендодателем и арендатором.

Законодательно понятие термина «риэлтор» никак не объясняется, официальное название этой профессии – агент по недвижимости.

Он не только подбирает своим клиентам подходящие варианты жилых (или нежилых) помещений, но и полностью сопровождает сделку от самого начала до конца.

Сам риэлтор не продает недвижимость и не покупает ее. Он лишь находит людей, готовых заключить , обеспечивает заключение сделки и присутствует при ней.

Обязанности агента по продаже недвижимости

Ключевой обязанностью риэлтора является оказание посреднических услуг
в совершении сделок с недвижимостью.

Агенты по недвижимости занимаются подбором подходящих помещений, соответствующих запросам своих клиентов, поиском лиц или компаний, желающих купить или продать недвижимость, оформляют всю необходимую для сделки документацию, занимаются юридическим сопровождением сделки.

Допустим, если человек хочет купить квартиру, но у него нет времени заниматься поиском подходящего варианта, он может обратиться за помощью к риэлтору.

Специалист по недвижимости полностью берет на себя все обязанности и заботы по подготовке и оформлению сделки
.

Его задача – найти оптимальный вариант, который устроил бы обе стороны соглашения.

Бытует ошибочное мнение, что основной обязанностью риэлтора является исключительно демонстрация жилой и коммерческой недвижимости потенциальным покупателям (арендаторам).

На практике же показ квартир и офисов – это лишь малая часть массивной работы
, которая включает:

• поиск или (покупателей, арендаторов);
• заключение договоров и соглашений;
• подбор выгодных условий для сторон предстоящих сделок;
• проверка чистоты необходимых для этого документов.

Основные обязанности риэлторов можно условно сформулировать в нескольких пунктах:

Риэлтор ко всему прочему несет полную ответственность за юридическую чистоту и законность заключенных с его участием сделок.

Стоимость услуг агентств

Стоимость услуг агентства недвижимости находится в прямой зависимости от типа сделки и цены
на продаваемый (сдаваемый) объект недвижимости. Но именно этот вопрос волнует каждого, кто по тем или иным причинам вынужден обратиться за помощью в агентство.

Как правило, какой-то фиксированной цены за услуги агентств недвижимости не существует.

Ситуация на рынке риэлторских услуг сложилась следующая:

Заключение договора с агентством

Договор с агентством недвижимости – основной документ
, на который опираются риэлторы в своей работе с клиентом.

Именно в нем прописываются все обязанности, делегированные специалисту продавцом (покупателем), а также размер взымаемой за нее платы.

Человеку, обратившемуся в агентство, нужно понимать всю важность договора и ни в коем случае не пренебрегать им.

У разных компаний по работе с недвижимостью могут быть разные образцы договоров, унифицированной формы этого документа законодательством не предусмотрено.

Но любой подобный документ должен иметь несколько обязательных пунктов:

Первым непременным условием контракта с агентством недвижимости является предмет договора. Им служит перечень услуг, которые обязуется оказать клиенту агент по недвижимости.

Этот пункт требует конкретики. То есть нельзя ограничиваться размытыми фразами, такими как «оказание риэлторских услуг» или «сопровождение сделки с недвижимостью». В документе должно быть четко прописано, о какой именно операции идет речь
: , .

В документе должна быть отражена каждая услуга от начала до конца всей сделки. В наилучшем случае это будет максимальный перечень от подбора подходящего объекта недвижимости до и передачи помещения от бывшего собственника к новому (в случае купли-продажи).

Обязательно нужно зафиксировать конкретную процентную стоимость услуг агента и перечислить все необходимые затраты по сопровождению сделки с указанием расценок.

В договоре должна быть обозначена минимальная цена на объект недвижимости
, ниже которой риэлтору опускаться не разрешается. Желательно указать и максимальную цену, иначе есть вероятность, что недвижимость долгое время будет не востребована.

Если риэлтору передаются некие документы, этот факт непременно нужно зафиксировать в виде описи
. При этом нужно предусмотреть ответственность сотрудников агентства в случае порчи или утери документации.

В документе нужно прописать ответственность, как со стороны агентства, так и относительно клиента.

При этом необходимо проследить, чтобы ответственность лица, обратившегося за риэлторскими услугами, была предусмотрена в разумных пределах.

Кроме того, надо уточнить условия прекращения действия и расторжения соглашения. Это необходимо на случай, если, к примеру, владелец передумал продавать (сдавать) объект недвижимости или решил сделать это самостоятельно, без привлечения чьих-либо услуг.

При заключении договора с агентством нужно понимать, что вовсе не обязательно подписывать документ в предложенном виде. Клиент имеет полное право попросить дополнить соглашение какими-то пунктами или исключить непонравившиеся.

Как не стать жертвой мошенников?

Наверное, каждый человек когда-нибудь слышал такое выражение, как «черный риэлтор». По большей части из-за их существования люди так опасаются сделок на вторичном рынке недвижимости. Кто же они такие, «черные пятна» на репутации добропорядочных агентств недвижимости?

«Черные риэлторы» обычно предлагают клиентам такой же спектр услуг, как и любая риэлторская компания. Только в результате их деятельности люди зачастую лишаются как денег, так и жилья
.

Работают такие деятели рынка недвижимости чаще всего в одиночку, но встречаются и целые группы агентов. При этом они очень любят представляться сотрудниками известных компаний, занимающихся вопросами недвижимости.

Естественно, что ни о каких договорах на оказание услуг тут не может быть и речи, зачастую такие специалисты не обладают даже минимальными знаниями в этой области. «Черные риэлторы» не дорожат ни клиентами, ни репутацией.

Как правило, они привлекают покупателей и продавцов недвижимости заниженной ценой
по сравнению с другими компаниями и обещаниями быстроты сделки. На деле собственники в лучшем случае становятся обладателями ветхого жилья или небольшой суммы денег, в худшем просто остаются на улице.

Жертвами «черных риелторов» чаще всего становятся неблагополучные семьи, люди, страдающие алкогольной или наркотической зависимостью или одиноко проживающие пенсионеры преклонного возраста.

Кроме того, такие лжеагенты в большинстве своем являются хорошими психологами. Ведь их главная задача – убедить людей пойти на заключение сделки и в результате получить наживу.

Обращение к профессиональным риэлторам позволяет сэкономить много времени и нервов в процессе совершения сделки с недвижимостью.

Но при выборе агента в этой области нужно быть предельно внимательным и осторожным.

Сперва стоит тщательно проверять сертификаты компании, ее историю и репутацию на рынке. А также досконально изучать предлагаемый договор на оказание услуг перед подписанием. Только так удастся избежать мошенничества и заключить действительно выгодную сделку.

Видео: В чем заключается работа агентств недвижимости?

В видеосюжете рассказывается, кто такой риэлтор и в чем особенности работы данных специалистов.

Даются ответы, как организуется работа риэлтора в России, какие функции он несет при помощи в сделках с недвижимостью. Рассказывается, кто такие «черные риэлторы» и стоит ли бояться мошенничества со стороны агентств недвижимости в наши дни.

Риэлтор оказывает посреднические услуги при проведении сделок с недвижимостью. Сегодня профессия риэлтора очень популярна, потому как недвижимостью люди интересуются постоянно, а стать риэлтором может практически любой человек — для этого не нужно специального образования. Такой специалист получает не фиксированную зарплату, а комиссионные от каждой совершенной с его участием сделки. Сколько получает риэлтор со сделки — будет зависеть от суммы этой сделки и указанных в договоре условий вознаграждения.

Востребованность

Риэлторы нужны агентствам недвижимости, компаниям, так или иначе работающим с недвижимостью. Кроме того, риэлтор может работать в качестве свободного агента, но это несколько сложнее, чем работа в компании.

История профессии

Это сравнительно молодая профессия, возникшая в России примерно в постсоветское время. Нелегальное положение и часто криминальная окраска деятельности первых риэлторов подорвала доверие к такого рода специалистам, поэтому современному риэлтору приходится создавать свою положительную репутацию качественным и упорным трудом.

Обязанности риэлтора

Список того, чем занимается риэлтор, может несколько отличаться в разных компаниях. Но, как правило, должностные обязанности риэлтора выглядят так:

• Поиск клиентов и ведение переговоров;
• Консультации по вопросам сделок с недвижимостью;
• Проведение операций с недвижимостью, сопровождение сделок
  • Сбор необходимых документов;
  • Помощь в оценке объектов недвижимости;
  • Заключение договоров;
• Анализ рынка недвижимости.

Иногда в функции риэлтора входит формирование базы клиентов и постпродажное обслуживание.

Требования к риэлтору

Вот стандартный список требований, выдвигаемых работодателями:

• Гражданство РФ;
• Уверенный пользователь ПК;
• Грамотная устная и письменная речь.

Дополнительно работодатели указывают желаемые качества будущего риэлтора:

• Высшее образование (требуется далеко не всегда);
• Наличие автомобиля и водительских прав категории В;
• Опыт работы в продажах.

Образец резюме риэлтора

Образование

Стать риэлтором можно и без специального образования, многие компании предпочитают обучать сотрудников самостоятельно. А вот стать профессиональным риэлтором можно, получив высшее образование по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью» и активно посещая курсы и семинары от специалистов. Такой риэлтор имеет больше шансов на успешную административную карьеру в сфере недвижимости.

Зарплата риэлтора

Сколько зарабатывает риэлтор — во многом зависит от его квалификации и активности, поскольку оплата его труда пропорциональна количеству совершенных сделок. Также играет роль регион проживания специалиста. Заработная плата риэлтора иногда включает оклад в пределах 10-30 тыс. рублей в месяц. Основной же заработок — всегда процент от суммы сделки
. Комиссионные со сделки могут даже составить более миллиона рублей.

Услуги сферы недвижимости всегда были востребованными, и по сей день остаются таковыми. Покупка или продажа квартиры, съем жилья или сдача его в аренду, оформление завещания или процедура дарения – эти и многие другие сделки совершаются ежедневно. Риелтор – именно тот человек, который отлично знает все тонкости процедур с недвижимостью.

Пытаясь обойтись без помощи настоящих профессионалов, человек подвергает себя значительному риску не только в финансовом плане. Но, даже доверяясь риелтору, важно знать, каковы функции и обязанности данного специалиста и как должно проходить сотрудничество с ним.

Чем занимается риелтор?

В современном законодательстве не существует такой профессии, как риелтор. Специалисты данного профиля называются агентами по недвижимости. Основная сфера их деятельности – различные сделки по недвижимости. Риелтор ищет и выбирает для клиента жилые или нежилые объекты, а также сопровождает сделку на всех ее этапах.

Часто такие специалисты работают индивидуально, являясь частными предпринимателями, но намного выгоднее и безопаснее обращаться в агентства по недвижимости.

В агентство могут обращаться, как владельцы недвижимости, желающие продать или сдать ее в аренду, так и те, кто хочет воспользоваться такими услугами. В обоих случаях основными функциями риелтора являются:

1. поиск клиентов, которые хотят продать или купить, сдать или арендовать объект;
2. ведение переговоров с обеими сторонами сделки и предоставление всем ее участникам необходимых консультаций;
3. сопровождение сделки на всех ее этапах: от сбора документов до подписания договора.

Профессиональный риелтор должен хорошо разбираться в законодательстве, чтобы действовать в интересах клиента наиболее эффективно.

Что входит в обязанности риелтора?

Риелтор является посредником в сделках с недвижимостью. Такому специалисту можно поручить поиск необходимого объекта, если у человека нет времени делать это самостоятельно. Многие люди ошибочно считают, что задача риелтора заключается только в показе объекта клиенту. Но перечень обязанностей агента по недвижимости гораздо шире:

• риелтор обязан хорошо знать рынок, изучать спрос и предложение;
• специалист должен детально рассказать клиенту об объекте, предоставив детальную информацию о нем;
• агент организовывает показ объектов, которые по всем параметрам подходят клиенту;
• риелтор помогает оформлять и собирать документы, знакомит клиента с его правами, согласовывает все условия сделки и контролирует процесс ее оформления;
• профессиональный специалист помогает решать различные споры между обеими сторонами сделки и устранять имеющиеся разногласия;
• агент по недвижимости детально рассказывает сторонам сделки об их правах и обязанностях;
• и, наконец, риелтор составляет отчет о проделанной работе.

Законность и юридическая чистота сделки также является обязанностью агента по недвижимости.

Особенности выбора профессионального специалиста

Выбор риелтора – ответственная задача, от которой зависит качество получаемого результата и безопасность совершаемой сделки. Что же отличает профессионального агента по недвижимости?

Качества риэлтора	Преимущества для клиентов
Хорошее знание города	При выборе объекта учитываются плюсы и минусы района, в котором он находится, а также разница в стоимости недвижимости
Наличие собственного транспорта	Скорость перемещения и возможность за кратчайшее время посмотреть объекты, расположенные в разных точках города
Коммуникабельность	Легкость в общении с риэлтором и его умение договариваться с обеими сторонами сделки
Грамотность	Грамотное составление объявлений и документации, умение правильно общаться с клиентами
Знание современного законодательства	Получение квалифицированной консультации по любым вопросам, юридическая чистота сделки

Сотрудничество с агентством: оформление договора

Подписание договора с агентством недвижимости – обязательный этап работы с ним. В данном документе должны быть четко прописаны все условия сотрудничества: права и обязанности обеих сторон, список задач, которые должно выполнять агентство вместо клиента, сроки оказания услуг, их стоимость и т.д. Клиент должен внимательно изучить все пункты договора перед его заключением. Наличие договора обеспечивает для клиента следующие преимущества:

1. подписание договора гарантирует клиенту четкое выполнение всех его требований;
2. в случае невыполнения агентством или риелтором в частности своих обязанностей клиент всегда может подать жалобу, опираясь на договор, или же вовсе расторгнуть его;
3. вместе с договором клиент получает полный перечень условий сотрудничества (список услуг, их стоимость, сроки предоставления и др).

Нельзя безоговорочно доверять агентствам, ведь с компаниями даже с безупречной репутацией в процессе сотрудничества могут возникнуть конфликты. И причиной тому окажется просто недопонимание пожеланий клиента, который не удосужился разъяснить их и проверить информацию в договоре.

Что включает договор?

Современным законодательством не предусмотрено конкретного образца договора с агентством недвижимости. Поэтому образцы договора в различных компаниях могут отличаться. В договоре должны быть четко прописаны:

• услуги, которые агентство обязуется предоставить клиенту;
• стоимость предоставляемых услуг;
• дата оформления и срок действия документа;
• стоимость конкретного объекта, который является предметом сделки;
• реквизиты клиента и юридического лица, от имени которого работает риелтор;
• перечень документации, необходимой для совершения сделки;
• перечень документации, которую должен собрать и подготовить риелтор;
• права и обязанности обеих сторон сделки;
• причины, по которым договор может быть расторгнут.

Каждый пункт договора требует конкретики. Если описывается перечень услуг, которые агентство предоставляет клиенту, в данном списке должны быть конкретно указаны названия этих услуг.

В договоре должна быть четко указана процентная ставка по услугам агента и перечень затрат на все этапе сделки.

В документе должна быть заранее обозначена минимальная стоимость объекта, ниже которой риелтор не может опускаться. Указание максимальной стоимости также приветствуется. При передаче какой-либо документации агенту нужно указать, какую ответственность будет нести сотрудник компании, если бумаги будут утрачены или испорчены.

При обращении в агентство клиенту будет предложен конкретный образец договора. При этом он имеет право оговаривать каждый пункт и при необходимости корректировать его вместе с сотрудником.

Недовольство клиента работой риэлтора

Причин недовольства работой риелтора может быть множество. При недовольстве необходимо озвучить свои претензии самому агенту по недвижимости. Если это не дало ожидаемого результата, нужно обратиться к руководителю отдела или вышестоящему начальству. В крупных компаниях есть свои юридические отделы, которые и должны заниматься решением конфликтов, возникающих между клиентами и сотрудниками.

Клиент может потребовать заменить сотрудника, работающего над его задачей. Также законодательно предусмотрена возможность расторжения договора с агентством без объяснения причин. Но при этом предоплата, которую вносит клиент в начале сотрудничества, ему не возвращается. Если причиной расторжения договора являются личные обстоятельства, возникшие у клиента, предоплата также остается за агентством.

Можно ли подать жалобу на агентство и как это сделать?

Если клиент недоволен работой риелтора, а обращение к руководству агентства не принесло никакого результата, он имеет право подать жалобу в комитет по решению конфликтов. Это специальный комитет, в состав которого входят профессионалы рынка недвижимости и представители гражданского общества. Услуги комитета являются абсолютно бесплатными.

Предоставленная клиентом жалоба сначала проверяется и после того комитет решает, должно ли агентство выплатить неустойку клиенту. В противном случае жалоба может быть передана в управляющий совет сертификации, который может лишить агентство сертификации и права заниматься своей деятельностью. В случае отсутствия необходимой сертификации у агентства ему придется выплатить большой штраф.

Если и комитет по решению конфликтов не смог удовлетворить жалобу клиента, последний может подать иск в суд.

Стоимость услуг риелтора

Стоимость услуг агента по недвижимости в различных компаниях может отличаться. Кроме того, цена услуг зависит от их типа.

Тип услуги	Минимальная стоимость	Максимальная стоимость
Продажа/покупка недвижимости	2% от стоимости объекта. Такая сумма является минимальной и найти подобные расценки крайне сложно.	7-10% от общей стоимости объекта. 7% принято считать верхней границей стоимости, но, если операция покупке/продаже недвижимости слишком сложная, услуги агентства могут обойтись и в 10% от ее цены.
Аренда или наем жилых и нежилых помещений	От 50% от размера месячного платежа за аренду. При долгосрочной аренде возможен расчет из годовой стоимости – от 3%.	До 100% от месячного платежа. При расчете из годовой стоимости процентная ставка может достигать 10%.

Как обезопасить себя от мошенничества?

«Черные риелторы» – именно так называют недобропорядочных «специалистов», которые, якобы предоставляют все те же услуги, но в результате их клиенты остаются и без денег, и без жилья. Стать жертвой мошенничества можно не только при обращении к риелторам, работающим индивидуально, но и при сотрудничестве с непроверенными агентствами.

Насторожить человека может не только отсутствие договора, который необходимо подписывать в начале сотрудничества. Неквалифицированный агент не ориентируется в условиях рынка, он не может предоставить человеку список возможных вариантов и др.

Чтобы выбрать надежную компанию, необходимо ознакомиться с имеющимися у нее сертификатами, проверить историю ее деятельности и репутацию на рынке. Перед подписанием договора нужно внимательно изучить все его пункты.

Каждый, кто хоть раз сталкивался с рынком недвижимости, сталкивался и с риелторами.

Сегодня эта профессия очень востребована, но даже несмотря на это, многие не знают точно, что именно входит в круг обязанностей этих специалистов.

Итак, для начала следует разобраться, кто же такой риелтор. Само название профессии происходит от английского слова «realtor».

Сегодня специалистами в данной области могут быть как частные люди, так и крупные компании, сфера деятельности которых заключается в посреднических услугах при заключении сделок, связанных с недвижимостью
. Они занимаются тем, что сводят партнеров для купли, аренды или продажи разнообразного жилья и коммерческой недвижимости.

Таким образом, риелтор – это специалист по недвижимости. В числе характерных признаков этой профессии следует назвать ненормированный рабочий день, а также заработную плату, которая исчисляется по проценту от суммы сделки.

Чтобы быть успешным в этой сфере деятельности, человек должен быть целеустремленным и активным.

Обязанности и функции

Основными функциями
риелтора являются поиск клиентов, проведение консультаций и переговоров, периодический мониторинг рынка недвижимости, а также полное сопровождение сделки с недвижимостью. Последнее подразумевает сбор необходимого пакета документов, заключение договора.

В некоторых случаях в эту категорию входит и оценка недвижимости. Однако здесь есть важный нюанс: оказывать такую услугу может далеко не каждый риелтор. Она доступна только сертифицированным специалистам, если человек им не является, то права на этот вид услуг у него нет.

Работа риелтора с клиентом подразумевает заключение договора
в письменной форме. В этом документе содержится весь перечень услуг, которые станет оказывать специалист. Таким образом, агент станет представителем интересов своего клиента и будет действовать в его пользу в соответствии с текущим законодательством.

В сферу обязанностей
входит обязательное знание земельного, жилищного и семейного кодексов, различных нормативов и правовых актов. В отдельных случаях моментом сделки работа риелтора не ограничивается, в его обязанности может входить и обслуживание после продажи или покупки недвижимости.

В числе основных обязанностей
следует отметить:

Необходимо также отметить и ряд прав риелтора. К примеру, он имеет право отказать в консультации по вопросу, не входящему в список услуг, закрепленных договором, или же не входящему в сферу его компетенции. При этом специалист не несет ответственность. Важно отметить, что при этом, если речь идет об объекте недвижимости, то специалист обязан дать клиенту полную информацию.

Если в процессе заключения сделки были допущены ошибки в оформлении документов на уровне учреждений или государственных служб, то ответственности за них специалист не несет. Однако опытные агенты чаще всего заранее позволяют избежать подобных проблем.

Риелтор является представителем клиента, но при этом он не имеет права назначать или изменять цену недвижимости, установленную клиентом. Также он не имеет права рекламировать объект. Последнее может быть отменено, если в договоре прописан соответствующий пункт или после личного согласия клиента.

Оплата оказываемых услуг

Стоимость услуг риелтора сильно варьируется в зависимости от региона.

Чаще всего речь идет о нескольких тысячах рублей. Важно отметить, что уровень заработной платы риелтора напрямую зависит от его активности – оплата труда чаще всего пропорциональна количеству заключенных сделок.

Оклад подобного специалиста относительно невелик, главным источником дохода является процент от суммы сделки. В отдельных случаях комиссионные и стоимость услуг риелтора могут доходить и до миллиона рублей.

Договор с агентством недвижимости

В первой части договора указываются данные сторон, а также полные сведения о юридическом лице, включая его наименование согласно уставу. Договор подписывается от имени агента или генерального директора. В первом случае важно, чтобы агент имел право подписи. Чаще всего оно дается доверенностью, которая подписана самим генеральным директором.

Предмет договора

В данном разделе уточняется, какие услуги станет предоставлять агент. Здесь же содержится полное описание объекта и его цена, в которую уже включено вознаграждение. Цена указывается среднерыночная, но, если объект долгое время не продается, она может быть изменена на более низкую после переговоров с клиентом.

Стоимость услуг

В данном разделе оговаривается стоимость услуг агента. В зависимости от конкретного агентства указывается или фиксированная плата, или процент от сделки. Точная сумма зависит по большей части от региона, к примеру, в Москве она окажется намного выше, чем в провинции.

Указывается здесь и порядок оплаты. Чаще всего вознаграждение выплачивается агенту не позднее того дня, когда он полностью выполняет условия договора, то есть по факту подписания акта выполненных работ.

Оплату производит клиент, но некоторые риелторы также спрашивают оплату и с покупателя, что является по сути навязыванием услуг.

Обязательства

В разделе «обязательства» указываются права и обязанности сторон. Все они в подробностях уже упоминались чуть выше.

Если клиенту требуются какие-либо дополнительные услуги, их следует указывать именно здесь.

Ответственность

Очень важно в данном разделе не допускать каких-то общих фраз и уточнять конкретную ответственность за срыв сделки. Объемы такой ответственности оговариваются в рамках законодательства. Также оговаривается и ответственность агента, если сделка будет оспариваться в суде третьими лицами.

Также четко оговаривается и ответственность клиента. Чаще всего, в случае разрыва договора по инициативе клиента ему придется заплатить половину от суммы агентского вознаграждения, а также возместить расходы, которые уже успел понести риелтор.

Срок действия

Очень важно, чтобы в документе значился четкий срок действия
. Многие агентства пытаются схитрить и указывают в сроке «до выполнения обязательств». Данный подход крайне невыгоден для клиента.

Кроме того, если не указаны санкции за невыполнение обязательств в срок, подписывать эту бумагу не рекомендуется. Не стоит также заключать договор на длительный срок, так как лучше после его перезаключить, чем искать возможность отказаться от услуг.

Нюансы

Клиент должен настоять на том, чтобы каждая указанная в договоре услуга была обязательно документально закреплена
. К примеру, факт получения денег должен сопровождаться получением расписки.

Второй экземпляр договора и всех связанных бумаг должен находиться у клиента. Если возникнет спорная ситуация, они помогут быстро доказать факт правоты стороны, а вот без них убедить суд в своей правоте будет весьма и весьма проблематично.

Также в договоре следует обязательно оговорить цену
рекламных услуг, если агентство будет их оказывать. Здесь упоминается объем, средства и периодичность размещения всей рекламной информации.

Кто такой «черный риелтор»

Отдельно следует отметить термин «черный риелтор». Чаще всего под этим термином подразумевается мошенник
, который специализируется на рынке недвижимости.

Однако экономический словарь дает совершенно иную трактовку термина. Под черным риелтором подразумевается специалист без лицензии
, который работает в одиночку.

Таким образом, официально он не имеет право предоставлять упомянутые выше услуги. Важный момент: не стоит считать всех черных риелторов поголовно мошенниками и обманщиками, среди них есть и настоящие специалисты, которые и в самом деле смогут помочь.

Об особенностях работы агентов в сфере недвижимости рассказано в следующем видеосюжете:

Риэлтор – это посредник в сделках с недвижимостью (купля-продажа, обмен, аренда), который получает комиссионные проценты в результате проведения этой сделки. Чтобы грамотно и профессионально выполнять свою работу, менеджер по недвижимости должен обладать определёнными знаниями, умениями, чётко знать свои обязанности.

Функции риэлтора

Обучение каждого риэлтора начинается со знакомства с кругом основных обязанностей этого специалиста. В разных компаниях функционал менеджера по недвижимости может отличаться, но основные направления деятельности схожи, необходимо:

• искать клиентов;
• вести переговоры и консультации;
• сопровождать сделки (сбор документов, оценка недвижимости, заключение договоров);
• проводить мониторинг рынка недвижимости.

Клиент и риэлтор обязательно заключают письменный договор, в котором расписан порядок оказания услуг. Агент представляет интересы клиента по этому договору и должен действовать в соответствии с законами. Жилищный, семейный, земельный кодексы, нормативы и правовые акты, инструкции и положения, – все эти и другие необходимые в деятельности юридические документы менеджеру по недвижимости нужно знать. Бывает, что в обязанности агента входит и обслуживание клиента после продажи.

Основные обязанности риэлтора

• Агент ищет возможного покупателя, арендатора, общается и устанавливает с ним деловые контакты. Он подбирает и предлагает варианты недвижимости по запросу покупателя или арендатора, организовывает знакомство с выбранным объектом недвижимости.
• Проводя сделку, агент помогает своему клиенту в сборе и своевременном оформлении пакета документов, согласовывает условия договора. Именно специалист следит за правильным оформлением документации в соответствии с местными и законами РФ, которые действуют на тот момент.
• Агент может посредничать, представляя интересы клиента, когда необходимо взаимодействие с другими учреждениями или специалистами, которые участвуют в сделке. Риэлтор может одновременно в сделке представлять интересы обеих сторон, а если действует в интересах покупателя, то на первой же встрече сообщает об этом агенту продавца.
• Агент должен предоставлять клиенту полную и правдивую информацию о том объекте недвижимости, который фигурирует в сделке, об условиях этой сделки. Кроме того, специалист по недвижимости также напоминает и предлагает клиенту страховку рисков утраты собственности на то жильё, которое клиент приобретает или рисков порчи этого объекта недвижимости. Страховые компании, которые предлагает риэлтор, должны быть лицензированы.
• Риэлтор должен хранить тайну сделки и вся конфиденциальная информация, которую в ходе своей работы получает о клиенте или о сделке агент, не должна распространяться. Также необходимо отметить, что агент отвечает за сохранность документов, которые ему были доверены в ходе работы.
• Также специалист по недвижимости должен изучать рынок, осуществлять поиск предложений и мониторинг спроса на недвижимость. Все поступающие предложения им регистрируются и проводится осмотр с целью более подробного знакомства с объектом.

Стоит помнить, что оценка недвижимости не входит в компетенцию риэлтора, и если он не является сертифицированным специалистом, то оказывать эту услугу платно не вправе. Но первичная оценка и информирование покупателя об имеющихся объектах недвижимости, которые могут его заинтересовать, тоже входит в обязанности агента. После завершения сделки в обязанностях риэлтора – убрать рекламируемый объект из базы продаж.

Профессиональная ответственность риэлтора (или агентства недвижимости) должна быть застрахована, иначе, по закону он не будет иметь права брать на себя материальную ответственность по сделкам, размер которых больше, чем получаемое вознаграждение.

Права риэлтора

• Агент имеет право не консультировать клиентов по вопросам, которые не входят в сферу его компетенции и в список услуг по договору. Ответственность за это он не несёт, но информировать и консультировать по объектам недвижимости, которые фигурируют в рамках сделки – его прямая обязанность.
• Ошибки, недочёты в деятельности государственных служб и учреждений или какие-либо незаконные действия государственных органов не являются областью ответственности риэлтора. Но опыт и знания специалиста могут подсказать, как избежать таких ситуаций.

Являясь представителем клиента, риэлтор не может самостоятельно назначать или менять цену, которую установил клиент или рекламировать его объект недвижимости (если нет на то согласия клиента или прописанных в договоре услуги обязательств).

Видео-интервью со специалистом

Своё экспертное мнение представит Ирина Макарова – специалист по недвижимости:

Должностная инструкция риэлтора

Должностная инструкция – это основной документ, в котором закреплены и подробно расписаны права и обязанности агента по недвижимости. Это вполне чёткий и обозримый перечень, который получает, как правило, каждый риэлтор, поступающий на работу в престижное агентство по недвижимости. В должностной инструкции обычно описаны общие положения по должности, есть чёткий перечень действий риэлтора, которые входят в круг обязанностей, освещены права по должности и обозначены границы ответственности риэлтора. Инструкция – основной документ, регламентирующий деятельность риэлтора, создаётся в рамках законодательства.

Сфера недвижимости в России неизменно продолжает развиваться и останется актуальной ещё не на один десяток лет вперёд. Ежедневно заключаются сделки покупки, продажи, обмена, ренты, аренды, найма, дарения, завещания и наследования недвижимого имущества, и таких запросов всё больше и больше. Несмотря на такую популярность рынка недвижимости, большая часть населения, никогда не сталкиваясь с ним. Люди мало осведомлены обо всех тонкостях, которые встречаются в процессе. Кроме того в данной сфере всё ещё высок риск столкнуться с мошенниками или попросту недобросовестными лицами.

Недостаточная осведомлённость или же отсутствие времени на сбор и оформление бумаг, походы по государственным инстанциям и прочие поэтапные действия становятся частой причиной, по которой граждане обращаются в агентства недвижимости к риэлтору. Однако чтобы не попасть в руки недобросовестных специалистов и не быть обманутым, важно учитывать практику прошлых лет. Для этого крайне важно знать, в чем заключается работа риелтора. Даже доверяя ему поиск необходимого объекта и оформление всех документов, важно контролировать, чтобы всё происходило правильно, и понимать, за какие именно услуги специалист просит ту или иную сумму.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических
вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему —
обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно!
Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Должностные обязанности

В целом многие знают, что ключевыми обязанностями риэлторов являются услуги посредничества в заключение каких-либо сделок с объектами недвижимости. Это обычно подбор подходящих по заданным параметрам помещений или лиц, которые могут быть потенциальными покупателями, арендаторами. Кроме этого агенты занимаются оформлением всей требующейся для сделок документации, полностью юридически сопровождая весь процесс от начала и до его завершения.

Например, продавцам и арендаторам недвижимости, не имеющим времени для самостоятельного поиска и общения с потенциальными покупателями, весьма удобно обратиться к риелтору, у которого уже имеется готовая клиентская база и опыт подобной работы. Более того, по договору данному агенту можно полностью доверить общение с потенциальными покупателями и нанимателями, а также презентацию помещения. Таким образом, продавец, он же клиент, может вовсе не видеться со второй стороной. Все эти моменты оговариваются индивидуально. Существует множество вариантов, в которых учитываются все пожелания обратившегося в агентство недвижимости человека.

Однако стоит учесть, что большинство граждан не до конца понимают, в чем заключается работа риэлтора в действительности. Многие считают, что описанные выше услуги – это всё, чем занимается специалист данной категории. Однако к должностным обязанностям агентов относится ещё и проверка документов, работа с клиентом, подбор максимально выгодных условий для каждой стороны, заключение соглашений и договоров с индивидуальными требованиями. Некоторые пытаются требовать невозможного и ошибочно считают, что услуги агентств недвижимости могли бы стоить гораздо меньше.

Что скрыто от обычных глаз

В перечень основных обязанностей риелтора, входит следующее:

Оценка предоставляемых услуг

Точно так же, как и в любой другой специальности, для риелторов не существует никаких единый тарифов на работу. Стоимость услуг данных специалистов напрямую будет зависеть от вида проводимой им сделки, а также стоимости объекта недвижимости, который продаётся или сдаётся в аренду.

Разумеется, вопрос стоимости волнует граждан ещё больше, чем перечень предоставляемых агентами услуг, поэтому он требует некоторого пояснения. Фиксированных расценок нет ни у одного агентства недвижимости, точно так же, как и фиксированной неизменной ставки. Для каждого отдельного риелтора предусмотрена стандартная ситуация – если к нему обращается клиент, независимо от того, желает ли он продать, сдать, купить или арендовать объект, специалисту полагается не менее 2-х процентов суммы предстоящей сделки за услуги. В каждом агентстве установлен свой процент, но 2% – это минимальный тариф из возможной суммы. Максимальным же тарифом является 7% от суммы предстоящей сделки. Однако стоит обратить внимание и на то, что при особо сложных обстоятельствах, особенно с юридической стороны, риелтор имеет полное право оценить свою работу и в 10%.

Когда же речь идёт об аренде офисов, зданий, каких-либо других помещений или найме жилья, комиссия риелтору составляет от 50 до 100% месячного платежа. По условиям договора размер вознаграждения может составлять и 3-10% от годовой стоимости найма. Но это только в том случае, если сделка долгосрочна и оформляется не менее чем на год.

Что дает клиенту договор

При сотрудничестве с агентством недвижимости, в котором работает риелтор, последний заключает с клиентом договор. Это обязательный документ, без которого работа невозможна и незаконна. В данном договоре содержаться абсолютно все условия сотрудничества, права и обязанности, перечень полномочий, которые клиент перекладывает с себя на агента, сроки, а также размер вознаграждения специалиста за услуги. Какие бы ни были причины или убеждения, отказываться от договора, подписывать его не читая или пренебрегать обсуждением условий ни в коем случае нельзя. Клиент должен внимательно ознакомиться с каждым пунктом, получить разъяснение к каждому непонятному для него нюансу, исправить не устраивающие его моменты и согласовать дальнейшую работу понимая, в чём она будет заключаться.

Доверять вслепую даже самому проверенному агентству крайне нежелательно, поскольку в итоге могут возникнуть конфликты, связанные даже не с мошенничеством или недобросовестностью сотрудника, а с банальным недопониманием друг друга.

Важно убедиться, что в договоре зафиксирован полный список услуг, которые будет предоставлять риелтор, их стоимость, сроки сотрудничества, стоимость объекта недвижимости и реквизиты агентства недвижимости, от которого работает специалист. Помимо этого, договором устанавливается, какие именно документы агент будет подготавливать самостоятельно, а также условия для досрочного расторжения договора.

Пояснение к документу

Договор между риелтором и клиентом – это не просто обязательный документ, но и первое, непременное условие агентства недвижимости. Особое внимание необходимо обратить не только на наличие документа, который должен заключаться по установленным требованиям, но и его текст. В частности имеется в виду пункт с перечнем предоставляемых специалистом услуг.

Для того чтобы в дальнейшем не возникало двузначности и непонимания друг друга, пункт с предоставляемым спектром услуг должен быть максимально конкретизирован. Здесь недопустимо использование размытых фраз. Нельзя ограничиться фразой «оказывать риелторские услуги» или «сопровождать сделку с объектом недвижимости», поскольку под ними может крыться всё, что угодно, и может не быть именно того, что хотелось бы клиенту. Также важно указывать, о какой именно сделке идёт речь, продажа ли это, приобретение, сдача жилья в аренду или наём. Каждая из услуг должна быть зафиксирована отдельно и поэтапно, начиная от момента поиска потенциального покупателя или объекта для покупки, и заканчивая процедурой регистрации сделки в Росреестре.

Договор должен содержать в себе конкретный процент, отходящий за услуги риелтору, а также минимальную и максимальную стоимость недвижимого объекта. При предоставлении агенту любых оригиналов или копий документов этот факт должен быть в обязательном порядке отражён в тексте договора.

Во избежание мошенничества

Поскольку рынок недвижимости весьма привлекательная площадка для мошеннических афёр, каждый человек, который сталкивается с необходимостью заключать сделку с недвижимым объектом, должен быть предельно осторожен и не пускать процесс на самотёк даже обращаясь к риелторам. Причиной недоверия к данным специалистам, возникающего у немалой части населения, служат чёрные риелторы, являющиеся по своей сути никем иным, как мошенниками. Столкнуться с таковыми риск больше на вторичном рынке. Такие мошенники чаще всего оказывают клиенту точно такой же перечень услуг, как и стандартное агентство недвижимости, однако в итоге клиент остаётся и без недвижимости, и без денег.

Обычно чёрные риелторы предпочитают работать самостоятельно, но достаточно часто замечаются и группы преступников, пользующиеся именами известных, проверенных и надёжных компаний. Все документы, которые предоставляют такие специалисты, поддельны и составлены неграмотно, что можно проверить, обратившись с ними к независимому юристу. Именно поэтому, даже столкнувшись с такими мошенниками, нельзя поддаваться на спешку и идти к юристам и нотариусам, которых предлагают они.

Схема заманивания клиентов довольно изъезжена, они предлагают какой-либо объект по весьма низкой цене, подгоняя человека тем, что это срочная продажа, на которую есть много желающих, или предлагают купить объект у покупателя за весьма хорошие деньги и срочно, при этом избегая безналичного расчёта и предлагая деньги наличными. В зоне риска в частности находятся одинокие граждане, пенсионеры и малообеспеченные семьи.

Недовольство клиента

Случается и так, что клиент, заключивший договор с риелтором, по каким-либо причинам может быть недоволен работой агента. Если на то есть весомые основания, клиент имеет право лично высказать свои претензии специалисту и найти вместе с ним компромисс. Если же договориться непосредственно с риелтором не получилось, необходимо обращаться к руководителю отдела, в котором работает сотрудник, или к иному его вышестоящему начальству.

Если компания крупная, в ней обязательно имеются специальные юридические отделы, задачей которых является юридическое сопровождение сделок. Они же занимаются и возникающими конфликтами, помогая разбираться в сложившихся ситуациях.

Каждый клиент, обратившись в агентство недвижимости, сотрудником которого является не устраивающий риелтор, имеет право потребовать, чтобы ему дали другого специалиста. Кроме того, по закону можно расторгнуть договор, не вдаваясь в пояснения. Правда, при этом внесённая предоплата не возвращается на законных основаниях.

Важно понимать и то, что если клиент расторгает договор по причинам, не зависящим от риелтора, например, отказ банка в кредите, изменение личных обстоятельств и прочее, предоплата также не будет возвращена.

Жалобы на компанию

Иногда случается так, что высшее руководство риелтора на жалобы никак не реагирует. В данном случае у человека есть право обратиться в комитет по решению конфликтов, который состоит из профессионалов недвижимого рынка и представителей гражданского общества. Там же работает и комитет по защите прав потребителя. Что важно, услуги этого комитета абсолютно бесплатны.

После поступившей жалобы и проверки, комитет примет решение, согласно которому нарушитель либо будет обязан уплатить пострадавшей стороне понесённый финансовый ущерб, либо дело будет передано далее в управляющий совет сертификации. Этот орган уполномочен лишить компанию её сертификата на ведение деятельности и исключить вовсе из объединения профессионалов. Если же агентство недвижимости, на которое у клиента имеется жалоба, не сертифицировано, руководству придётся уплатить немалый штраф, поскольку сертификация является обязательной.

Обращайтесь в форму онлайн-консультанта .

Это быстро и бесплатно!
Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

Процесс взаимоотношений клиентов с риэлторами зачастую вызывает немало вопросов. С кем именно заключать договор — со специалистом, который будет проводить сделку, или с агентством, где он работает? За что именно отвечает риэлтор? Наконец, можно ли рассчитывать на компенсацию, если вам оказали некачественную услугу? Попробуем разобраться.

Обратная сторона закона

БН уже рассказывал своим читателям, как выбрать агента по недвижимости и зачем нужен такой специалист. Имеет смысл подробней остановиться на юридических особенностях взаимоотношений риэлторов и их клиентов. С 2002 года в России отменено обязательное лицензирование риэлторской деятельности. С тех пор государство фактически не контролирует профессию: нет определения риэлторской услуги, общепринятых требований к работе агентств и их сотрудников. А единственным документом, который регулирует отношения профессиональных операторов этого рынка с клиентами, является заключаемый между ними договор. Обязательные требования к нему, опять же, отсутствуют.

Агентства предлагают клиентам различные виды соглашений: договор комиссии, агентирования, возмездного оказания услуг. Все они предусмотрены Гражданским кодексом РФ и вполне законны. Выбор конкретной формы соглашения зависит от особенностей проводимой сделки и объема оказываемых агентством услуг.

Если работа будет вестись по эксклюзивному договору, то здесь соглашение необходимо заключать с агентством недвижимости, поскольку именно оно гарантирует исполнение обязательств по сделке. В том числе — отвечает за действия агента перед клиентом. Со стороны агентства подпись под договором ставит генеральный директор либо назначенный им представитель. Заключать соглашение с частным агентом возможно лишь в том случае, если он имеет статус индивидуального предпринимателя. Только так он может дать своему клиенту какие-либо гарантии.

Учитывая, что законодательные требования к содержанию агентского договора отсутствуют, объем ответственности, которую компания или ее сотрудник несет перед клиентом, нужно обязательно подробно прописывать в самом документе.

Клиенту имеет смысл запомнить, что он имеет полное право настаивать, чтобы в типовой договор, который ему предложит агентство, были внесены те или иные дополнительные пункты. Конечно, если они не нарушают действующее законодательство.

Наряду с основным соглашением на оказание услуг агентством часто заключают с клиентами договор поручения. К примеру, если клиент не хочет самостоятельно регистрировать право собственности, заниматься сбором необходимых для проведения сделки документов и т.д., то за него это делает агент.

Впрочем, по мнению экспертов, договоры поручения могут нести потенциальную опасность для клиентов, поэтому к их заключению нужно относиться предельно внимательно, четко представляя, какие именно действия и в каком объеме вы поручаете.

Проверяем чистоту

Во многих агентских соглашениях сказано, что риэлтор обязан , который хочет приобрести его клиент. Но практика такова, что если в дальнейшем сделку признают недействительной, агент не понесет за это никакой ответственности. По закону о государственной регистрации прав на недвижимость (122-ФЗ) — зарегистрированное право собственности можно аннулировать через суд. А предусмотренная тем же 122-ФЗ компенсация несостоявшемуся покупателю ограничивается суммой в 1 млн руб.

Для получения этой выплаты нужно обратиться в суд и установить, по чьей именно вине покупателю причинили ущерб. То есть найти виновника и, опять же, через суд получить с него компенсацию. Впрочем, по словам юристов, это все скорее теория, на практике же доказать недобросовестность агента, а тем более взыскать с него неустойку, почти нереально.

К тому же, по действующим законам, риэлтор не обязан отвечать за добросовестность продавца. Клиенту необходимо отдавать себе отчет в том, что — даже если агентство провело свою работу без ошибок. К примеру, если после регистрации прав покупателя неожиданно объявился наследник, о существовании которого никому не было известно.

В ответе за сделку

В отсутствии законодательного регулирования риэлторской деятельности все конфликты между агентами и их клиентами решаются исходя из положений Закона о защите прав потребителей. В соответствии с 29-й статьей этого документа в случае расторжения договора с агентством недвижимости потребитель может требовать «полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы».

Однако, по словам специалистов, случаи, когда риэлтор выплачивал компенсацию клиенту, встречаются крайне редко. На практике ответственность риэлтора практически всегда ограничивается суммой полученных им комиссионных. Прописанные в договоре штрафы и неустойки редко принимаются судами — любые формы заключенных между сторонами соглашений служители Фемиды квалифицируют как договоры возмездного оказания услуг. А главная особенность таких соглашений состоит в том, что в случае их одностороннего расторжения взыскать неустойку практически невозможно.

В сухом остатке получаем следующее: судебная практика по разрешению конфликтов между риэлторами и их клиентами на сегодня не сложилась. Во многом из-за того, что регулирования , правовых норм и обязательной имущественной ответственности риэлторов сегодня не существует.

Клиентам остается уповать лишь на то, что добросовестные агентства недвижимости дорожат своей репутацией, что может служить определенной гарантией качества их услуг.

Плюс к этому, случаи мошенничества на вторичном рынке жилья давно уже не носят массового характера. Здесь свою роль сыграла как система государственной регистрации прав, так и значительная работа профессионального сообщества по популяризации цивилизованного рынка жилья.

Дополнительной гарантией для клиента может стать членство агентства, выбранного в качестве посредника, в каком-либо профессиональном объединении, поскольку ответственность их членов, как правило, застрахована. В случае форс-мажора это в той или иной степени покроет финансовые потери клиента.

Возможно, имеет смысл самостоятельно застраховать титул собственности. Стоимость такой услуги зависит от стоимости жилья и срока страхования.
В любом случае нужно помнить: стопроцентной гарантии чистоты сделки вам никто не даст. Оценить все риски, связанные с покупкой жилья на вторичном рынке, крайне затруднительно.

Текст: Сергей Бардин, Андрей Грязнов
Фото: Алексей Александронок

Права и обязанности потребителя
риэлторских услуг (клиента) регулируются общими положениями ГК РФ по
обязательствам возмездного оказания услуг, обязательствам агентирования,
комиссии и поручительства, а также договорами, заключенными между клиентом и
риэлторской фирмой.

А. А. Батяев указывает, что
договор на оказание риэлторских услуг регулируется положением гл. 39 ГК РФ…
«данный товар является публичным и на него распространяет свое действие ст. 426
ГК РФ. Из содержания ст. 426 и 427 следует, что риэлторская фирма обязана
оказывать свои услуги каждому, кто к ней обратится. Фирма не вправе оказывать
предпочтение кому-либо».
Основной контингент потребителей риэлторских услуг составляют физические лица,
поэтому к клиенту — физическому лицу будут применяться правила Закона РФ от 7
февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (в редакции от 21
декабря 2004 года). Перечислим эти права:

Риэлторская фирма должна
представить полную информацию о представляемых услугах. Когда клиент только
обращается в риэлторскую фирму, не заключив с ней договор на оказание
риэлторских услуг, то наиболее целесообразно разъяснить клиенту весь комплекс
услуг, которые ему можно представить, исходя из требований клиента. При этом
могут оговариваться примерные сроки выполнения услуг и их стоимость. Риэлторская
фирма не сообщает клиенту всей информации относительно своих услуг. Делается это
по той причине, что информация (например, о месте нахождения необходимой клиенту
квартиры, ее стоимости и т. д.) может быть отнесена к коммерческой тайне данной
риэлторской фирмы.

В том случае, когда потребитель
риэлторских услуг готов воспользоваться услугами данной риэлторской фирмы, ему
предоставляется информация об услугах договора оказания риэлторских услуг.
Помимо договора на оказание риэлторских услуг, в зависимости от существа тех
действий, которые необходимо совершить для клиента, может потребоваться
заключение договора агентирования, комиссии, поручения.

В этих случаях риэлторская фирма
должна проконсультировать клиента обо всех условиях указанных договоров. Но
риэлтор не обязан этого делать, он лишь отвечает на вопросы, задаваемые его
клиентом. Перед подписанием каких-либо договоров с риэлторской фирмой
потребителю нужно тщательно изучить все предполагаемые условия. Важно обратить
внимание на предмет услуг, которые должна представить риэлторская фирма. Если,
например, клиенту нужно купить
однокомнатную квартиру в центре города (желательно на каких-то конкретных
улицах), расположенную на третьем этаже, то в договоре обязательно необходимо
подробно описать все эти нюансы, в противном случае риэлтор будет считаться
надлежаще исполнившим свои договорные обязательства, даже если не учтет
пожелания своего клиента. А клиент будет обязан принять все исполненное по
договору риэлтором и оплатить его услуги. Поэтому все «пожелания» клиента о
месте расположения квартиры (или, например, куда должны выходить окна) должны
остаться не устными пожеланиями, а быть записанными в договоре на оказание
риэлторских услуг.

Клиенту следует поинтересоваться
о таких немаловажных вопросах, как переход риска случайной гибели,
ответственности сторон, права на удержание риэлтором всего, полученного им по
сделке, заключенной в интересах клиента, обременении недвижимого имущества
правами третьих лиц.

Риэлторская фирма должна
предоставить и правовую информацию обо всех юридических действиях, которые
необходимо совершить риэлтору для исполнения требований клиента. В ходе
совершения сделок с недвижимым имуществом может потребоваться приватизация
жилого помещения, приобретение права собственности на земельный участок,
оформление наследства, регистрация сделки с недвижимостью, обращение в суд и
предоставление интересов клиента в суде.

Требование о качестве услуг в
каждом конкретном случае будут различными. Они напрямую зависят от тех условий,
которые предусмотрены в договоре на оказание риэлторских услуг.

Если клиенту необходимо,
например, совершить обмен квартирами, то будет считаться исполненным договор
риэлтором, если передаст клиенту квартиры, проживание в которых возможно, исходя
из санитарных требований. Это квартиры в домах, которые не находятся в аварийном
состоянии и подключены в газо-, электро- и водоснабжению. В этих случаях, когда
квартира в новостройке, это должен быть дом, сданный на обслуживание в ЖЭК. На
практике довольно распространены случаи, когда покупателя вселяют в квартиру в
новостройке, которая еще не сдана строительством, не принята на обслуживание в
ЖЭК. Это грозит тем, что при наступлении отопительного сезона дом не будет
отапливаться, в него не будут подавать газо- и энергоснабжение. Ответственности
за все это никто не понесет. Пока стороны (строительная организация, собственник
здания, покупатель, ЖЭК, риэлторская фирма) будут в суде выяснять, на ком лежит
вина и кто понесет имущественную ответственность, вопросы коммунального
обслуживания дома не будут разрешены.

«Строительный рынок вновь
лихорадит: одно за другим следуют сообщения о митингах и голодовках
несостоявшихся новоселов, оставшихся без денег и квартир, оплаченных на стадии
котлована», пишет И. Невинная и Т. Ефременко.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», из выставленных
на продажу в прошлом году новых домов 20% составляли еще даже не подготовленные
для строительства площадки, а 55% — новостройки, основная масса квартир в
которых раскупалась на ранних стадиях строительства.

Таким образом, российский
строительный бизнес сегодня преимущественно ориентирован именно на привлечение
средств дольщиков, большинство из которых граждане.

Такие способы, как использование
собственных средств и привлечение банковских кредитов девелоперы практикуют в
меньшем размере.

При выделении земельного участка
под жилой микрорайон муниципалитет получал не только некоторую долю квартир, но
и оговаривал с застройщиком «социальную составляющую» проекта строительства
инженерных сетей, или строительство детского сада. Это естественно удорожало
строительство и, в конечном счете, оплачивалось покупателями квартир.

Начальник управления по
экономической безопасности Москвы А. Корсак считает, что до сих пор на рынке
встречаются часто заведомо недобросовестные организации. Они предлагают
потенциальным покупателям квартир чужие площадки и дома в качестве своих и
собирают деньги. Другие фирмы, выиграв конкурс на строительство дома, привлекают
соинвесторов, получают с них деньги, но строить не спешат. Приобретая все новые
и новые площадки и выставляя будущую новостройку на продажу, эти компании
аккумулируют огромные средства, «протрачивают» их, не тратясь на стройку, и
зарабатывают именно на этом. Спустя какое-то время фирма может вернуть дольщикам
уплаченные несколько лет назад суммы, но без процентов и штрафных санкций.

Если в договоре указано, что
квартира должна быть расположена в определенном месте (на каких-то там
конкретных улицах, определенных этажах), то договор будет считаться исполненным
в соответствии с требованием о качестве, если соблюдены все дополнительные
требования клиента и дом соответствует требованием, ранее указанным.

Если не соблюдено требование о
качестве предоставленной услуги и недостатки товара не были оговорены продавцом,
покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему
выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения
покупной цены;

безвозмездного устранения
недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на
устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения
требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков, которые не
могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или
выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и других
подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения
договора купли — продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной
суммы;

потребовать замены товара
ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Эти права предусмотрены ст. 475
ГК РФ.

Существенное нарушение требований
качества товара будет проявляться как раз в том случае, если клиенту была
передана квартира, не соответствующая требованиям, указанным в договоре на
оказание риэлторских услуг. Клиент также вправе получить товар, свободный от
прав третьих лиц. Согласно ст. 460 ГК РФ риэлторская фирма обязана передать
покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая,
когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой
обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо
расторжения договора купли — продажи, если не будет доказано, что покупатель
знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Например, риэлтор
покупает квартиру для своего клиента, в которой проживает гражданин (отказополучатель
наследства). Риэлтор должен испросить согласия клиента на покупку такой
квартиры. Если риэлтор этого не сделает, клиент вправе требовать от него
возмещения части покупной цены, либо расторжения договора купли-продажи и
договора на оказание риэлторских услуг, возмещения всех убытков.

При изъятии товара у покупателя
третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи,
продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что
покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Соглашение сторон об освобождении
продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у
покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно. Если третьи
лицо по основанию, возникшему до исполнения договора купли — продажи, предъявит
иск об изъятии товара, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а
продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя. Непривлечение
покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности
перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы
предотвратить изъятие проданного товара у покупателя. Продавец, привлеченный
покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участия, лишается права
доказывать неправильность ведения дела покупателем. Эти правила указаны в ст.
461 ГК РФ.

Среди обязанностей потребителя
услуг риэлторской фирмы можно назвать, прежде всего, их обязанность оплатить
услуги риэлторской фирме. В связи с оплатой услуг часто возникает вопрос об
удержании риэлтором всего полученного по сделке с клиентом (на основании ст. ст.
359, 360 ГК РФ) и ответственности клиента за просрочку платежа или неоплату
услуг риэлторской фирмы. Удержание выражается в том, что риэлтор, например,
купивший по поручению клиента квартиру, удерживает ее и не передает клиенту,
поскольку клиент не оплатил полностью услуги риэлторской фирмы. Далее риэлтор
имеет право на продажу этой квартиры и удовлетворения из этой суммы своего
вознаграждения. Указанные правила удержания действуют независимо от того,
указаны они в договоре, или нет.

А вот если в договоре будет прямо
предусмотрен запрет на удержание риэлтором, то правила ст. 359, 360 ГК РФ не
будут применяться к правоотношениям сторон и соответственно риэлтор не сможет
законно удерживать полученное им имущество клиента.

Помимо своевременной оплаты
товара клиент должен соблюдать требование риэлтора о коммерческой тайне его
фирмы (не сообщать третьим лицам сведения, которые риэлтор запретит сообщать).
Несоблюдение коммерческой тайны риэлторской фирмы может повлечь за собой
имущественную ответственность клиента. В договоре обязательно должно быть
предусмотрено, какие сведения клиент не имеет право разглашать, и какая
ответственность предусмотрена за их разглашение.

Часто риэлторская фирма
предусматривает в договоре условие о том, что клиент не вправе обращаться к
другим риэлторским фирмам за оказанием услуг, с которыми он обратился в данную
риэлторскую фирму. За нарушение этого условия риэлторская фирма может взыскать с
клиента стоимость услуги, которую она могли ему оказать. Это правило будет
действовать в том случае, если оно предусмотрено договором.

Потребитель услуг риэлторской
фирмы обязан также передать риэлтору имущество (например, квартиру для продажи),
качества, оговоренного с риэлтором. Например, он должен предупредить риэлтора
обо всех правах третьих лиц в отношении продаваемой квартиры, в том состоянии,
которое указано в договоре.

При несоблюдении данного
требования риэлтор вправе отказаться от исполнения договора риэлторских услуг и
потребовать возмещения убытков с клиента. Но это должно быть обязательно
предусмотрено договором на оказание риэлторских услуг (с подробным описанием
того, в каком порядке будут определяться убытки риэлтора).

Батяев А.А. Справочник риэлтора. Ростов – на –Дону. «Феникс». 2006. С.54.

Невинная И., Ефременко Т. Квартирный обман// Российская газета. 27.10.05г. №241
(3910).

Ежедневно тысячи людей обращаются в агентства недвижимости и заключают с ними договоры на оказание услуг. При этом большинство граждан смутно понимает, какие условия должен содержать договор. Эта статья на поможет вам быть во всеоружии при переговорах с агентством недвижимости.

Каждый этап сделки по приобретению недвижимости состоит из множества операций, эффективность которых определяется профессионализмом сотрудников риелторской фирмы. Самое главное, чтобы все действия, совершаемые от вашего имени, соответствовали заключенному договору.

Успех сделки во многом зависит от профессионализма вашего риелтора. Человек, который впервые покупает или продает квартиру, не всегда понимает, какой объем работы нужно проделать, чтобы его мечта стала реальностью.

Договор позволяет избежать этой проблемы: в нем прописывается, за что вы платите и какие именно действия совершает риелтор. Если вы готовы доверить решение жилищных проблем риелторам, необходимо подписать договор об оказании услуг. Это документ может многое рассказать вам о добросовестности фирмы. Если риелтор предложит работать без оформления договора, будьте осторожны: между вами и фирмой нет никаких обязательств и никакой ответственности.

В риелторских фирмах используются как стандартные формы договоров, так и произвольные договоры, которые могут содержать условия, ущемляющие ваши права. Но все же не стоит торопиться с подписанием договора. Обязательно изучите предложенный вам проект договора дома, а лучше всего показать его юристу.

Что же должен содержать договор в обязательном порядке?

1. Перечень услуг агентства в рамках договора.
2. Стоимость вознаграждения агентства.
3. Срок действия договора.
4. Стоимость объекта недвижимости.
5. Реквизиты сторон.
6. Опись документов.
7. Кто и какие собирает справки.
8. Ответственность агентства.
9. Ответственность клиента.
10. О расторжении договора.

Смотрите также:
Чем аргументировать повышенный уровень арендной платы

Рассмотрим подробнее каждый из пунктов.

1. Договор должен содержать конкретный перечень услуг агентства

В договоре с риелторской фирмой необходимо четко прописать предмет договора, т.е. какие именно услуги предоставляет вам организация.

Как правило риелторские фирмы оказывают разнообразные услуги:

• подбор вариантов квартир;
• проверка комплекта правоустанавливающих документов, представленных продавцом;
• изучение «истории» квартиры по всем собственникам;
• сбор необходимых справок и документов;
• подготовка и заключение предварительного договора купли-продажи или договора аванса (задатка) и контроль его соблюдения;
• проведение сделки купли-продажи (подготовка и заключение );
• подача документов на государственную и получение свидетельства о праве собственности;
• присутствие в качестве свидетеля при внесении денег в банковскую ячейку и передаче денег продавцу;
• оформление ;
• контроль передачи жилья новому собственнику и некоторые другие действия.

В предмете договора обязательно должна быть формулировка о покупке или продаже квартиры, а не «об оказании риелторских, консультационных или информационных услуг». В последнем случае есть вероятность оплатить видимость бурной деятельности риелтора, а не результат в виде заключенной сделки.

Максимальный набор услуг включает: полное сопровождение сделки, начиная с подбора вариантов и заканчивая государственной регистрацией, а затем передачи квартиры от продавца покупателю.

Минимальный пакет услуг состоит в проверке юридической чистоты квартиры, которую клиент выбрал сам (от этой услуги отказываться не рекомендую, поскольку самостоятельно вы не сможете провести такую проверку), и оформление сделки.

Настаивайте, чтобы услуги, которые будет оказывать вам агентство, были подробно изложены в договоре.

2. Договор должен содержать стоимость вознаграждения агентства

В договоре должен быть определен конкретный размер вознаграждения агентства в виде твердой суммы (фиксированной цены) или процента стоимости квартиры и перечисленных расходов по сделке:

• на рекламу квартиры;
• по подготовке необходимых для заключения сделки документов;
• по заключению сделки (аренда банковской ячейки, оплата государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи).

В последнее время многие агентства снизили размер своей комиссии. Если еще год назад 3-процентная комиссия считалась чуть ли не демпингом, то теперь этот размер становится стандартом. Многие устанавливают фиксированную цену в размере 30 тысяч рублей за один объект недвижимости.

Фиксированная оплата — это одинаковая цена одинаковых видов работ; она не зависит от реальной стоимости приобретаемой или продаваемой недвижимости. Некоторые считают, что такая сделка самая выгодная, ведь технологии продажи квартиры за 2 млн. рублей или же за 8 млн. рублей принципиально не различаются. Поэтому цена услуг зависит только от того, какую работу предстоит выполнить риелторам: будет ли это продажа или покупка жилья либо юридическое сопровождение готового варианта.

Смотрите также:
Как разделить лицевой счет в квартире

Основное преимущество сделки по фиксированной цене заключается в том, что сумма вознаграждения фирмы не зависит от стоимости жилья. Это установлено в договоре.

Многие агентства скрывают свои комиссионные, а каждой из сторон (продавцу и покупателю) говорят, что работают почти бесплатно и стоимость своих услуг возьмут с другой стороны. Это приводит к тому, что договор с агентством, в котором четко не прописана стоимость услуг, дает возможность риелтору получить очень неплохое вознаграждение с обеих сторон.

Обратите внимание: если стоимость услуг агентства указана, большинство агентств не берет деньги с продавца, пока недвижимость не продана. С покупателями дело обстоит по-разному: некоторые риелторы берут деньги только при покупке жилья, некоторые — за предложение и показ нескольких объектов.

3. Договор должен содержать срок действия

В договоре с агентством обязательно должен быть указан срок, достаточный для продажи недвижимости, а также условия продления этого срока. Обычно на совершение типовой сделки требуется около 2-х месяцев.

4. В договоре должна быть оговорена стоимость недвижимости

При оформлении договора нужно обратить внимание на цену недвижимости. В документе должны быть ясно отражены две суммы: та, которую риелтор обязуется выплатить вам, и та, за которую он собирается продать квартиру.

Часто в договорах указывается только одна цена. Чем это грозит в будущем? Ваша квартира может выставляться по завышенной цене, из-за чего вы будете долго ее продавать или не продадите вовсе. Но когда срок договора закончится, вам придется снизить цену, поскольку продать квартиру за большую сумму не удалось, поэтому требуйте, чтобы в договоре была указана продажная цена квартиры, а заодно включите пункт о вашем праве отказаться от договора, если вы обнаружите, что риелтор превысил эту цену.

При подписании договора с риелтором, четко оговорите минимальную стоимость недвижимости, ниже которой вы не готовы продавать жилье.

Договор — это средство регулирования деловых отношений и инструмент решения споров. В распоряжении редакции портала сайт оказалось несколько агентских договоров, которые используются в известных екатеринбургских агентствах. Документы проанализировали юристы и рассказали, каких пунктов в них явно не достает, а какие следует изменить в пользу клиента.

За 20 лет развития рынка недвижимости в Екатеринбурге появилось немало профессиональных и грамотных риэлторов. Однако любой рынок работает в рамках правового поля. Впрочем, в ряде случаев работа риэлтора выходит за рамки обязанностей, закрепленных агентским договором. К примеру, известны случаи, когда специалисты агентства помогали своему клиенту, когда продавец не спешил выезжать из проданной квартиры. Хотя условиями договора это не было оговорено.

Однако нередки случаи, когда возникают конфликтные ситуации. В подавляющем большинстве причина их возникновения кроется в лукавых формулировках договора. И в судебном разбирательстве, клиент, скорее всего, проиграет. Рассмотрим ситуации, когда «слабое звено» договора можно исправить в пользу клиента.

Перечень услуг агентства

Юристы рекомендуют клиентам агентств недвижимости настаивать, чтобы обязанности риэлтора, были подробно и максимально точно изложены в агентском договоре. Ниже приведены формулировки, которые могут быть истолкованы двояко, а также те пункты договоров, которые могут нанести ущерб интересам клиента. Все формулировки являются цитатами договоров, которые используются в работе агентствами недвижимости Екатеринбурга.

Спорные пункты:

1. «Осуществлять поиск и показ Объекта, отвечающего требованиям Клиента».

Как правило, в договорах не прописывается точное количество объектов, которые будут предложены клиенту за время действия договора. Конечно, не исключено, что покупателю понравится первая показанная квартира, и он ее купит. Впрочем, на городских форумах пользователи часто выражают недовольство работой риэлторов, которые, как им кажется, подбирают и проводят показ слишком малого количества объектов. Интересно, что в случае, если клиент самостоятельно найдет объект и приобретет его в период действия договора, то обязан будет выплатить риэлтору его комиссию. То же самое произойдет в случае досрочного расторжения договора по инициативе клиента.

Для сравнения, в агентских договорах московских риэлторских компаний аналогичный пункт звучит следующим образом: «Агентство обязуется обеспечить просмотр Заказчиком не менее __ квартир, отвечающих требованиям, указанным в п.1.2 Договора».

Эксперты рынка считают, что таким пунктом следует дополнить договоры уральских агентств недвижимости.

«Я считаю, что агентства должны писать, что при подборе должно быть показано не менее трех-пяти объектов в течение срока действия договора. В договоре нужно прописывать характеристики объекта, который вы хотите приобрести. Клиенту ведь могут предложить хоть 200 объектов, хоть весь прайс, но ни один из них не подойдет».

Для сужения выборки в Уральской палате недвижимости рекомендуется прописывать все технические особенности искомой квартиры: максимальна цена, район города, количество комнат, общая площадь квартиры, жилая площадь, площадь кухни, наличие балкона/лоджии, этаж, тип дома, наличие стационарного телефона и проч. Однако на практике описание иногда ограничивается только указанием максимальной стоимости искомого объекта, а все детали озвучиваются на словах. А значит, у исполнителя есть возможность подбирать объекты, соответствующие договору, но не удовлетворяющие интересам заказчика.

2. «Подготовить необходимые документы для надлежащего оформления сделки».

В данном пункте не раскрывается, кто именно — риэлтор или клиент — будет заниматься сбором справок. Под «подготовкой документов» в данном случае может подразумеваться, как получение всех необходимых документов для сделки за клиента, так и проверка наличия всех предоставленных клиентом справок и даже их укладка в папку в определенной последовательности для подачи документов на регистрацию. Юристы рекомендуют закрепить, кто будет заниматься сбором документом и отразить это в договоре.

3. «Содействие в организации взаиморасчётов между сторонами сделки»
.

Возможно, риэлтор со стороны покупателя будет лоббировать идею использования банковской ячейки для взаиморасчетов или, как минимум, настаивать на использовании услуги банка для пересчета и проверки банкнот. Так или иначе, но роль риэлтора в процедуре взаиморасчетов не ясна. Будет ли агент по недвижимости пересчитывать сумму или проверять достоверность купюр самостоятельно, и является ли ошибка основанием для снижения размера его вознаграждения или даже основанием для расторжения договора? Эти вопросы остаются открытыми.

4. «Осуществлять комплекс маркетинговых мероприятий, связанных с поиском покупателя на Продаваемый объект и поиском Покупаемого объекта, в т.ч. разрабатывать и размещать рекламу (её виды и объем определяются Риэлтором самостоятельно)»

Реклама продаваемого объекта осуществляется за счет агента, и у него есть соблазн за нее не платить. Например, выставлять объявление только на бесплатных информационных ресурсах. У продавца не возникает сомнений относительно эффективности объявлений на этих сайтах, пока покупатели активно звонят и ходят на осмотр. Однако случается, что покупатели не интересуются объектом, продажа затягивается, а риэлтор отказывается размещать объявление на платных площадках. И тогда отсутствие изначальной договоренности о том, в каких источниках и в каком объеме появится реклама объекта, приведет к конфликту между клиентом и риэлтором.

Для сравнения, в Москве в агентских договорах указывается, на каких именно ресурсах будут размещены объявления и попадут ли они в топ лучших. Также заранее оговаривается количество баннеров и растяжек, которые будут размещены на улицах города.

5. «После подписания договора с покупателем осуществлять совместно с Клиентом поиск вариантов Покупаемого объекта»
.

Данный пункт — это выдержка из договора на обмен квартиры (подразумевает продажу квартиры клиента и приобретение другой). В идеале две сделки по отчуждению и покупке должны проводиться с минимальным интервалом, желательно в один день. Однако в соответствии с приведенным выше пунктом, поиск объекта для покупки должен в день подписания договора купли-продажи только начинаться. Отметим, что в Екатеринбурге взаиморасчеты между сторонами происходят в момент подписания договора. Таким образом, клиент рискует остаться наедине с деньгами от продажи квартиры на несколько недель или даже месяцев. А учитывая темпы роста цен на жилье в Екатеринбурге, через несколько месяцев поиска может оказаться, что денег на покупку желаемого жилья уже не хватает.

Людмила Плотникова, юрист УПН:

«Бывают случаи, когда агентство должно продать и одновременно купить какой-то объект. Например, в 2011 году был случай, когда квартиру продали и ничего не купили до 2013 года. За это время цены взлетели, и купить сейчас за эту сумму уже ничего нельзя. Эта ситуация является вопиющим случаем — неисполнением обязательств агентством недвижимости. Как агентство выходило на сделку, понимая, что у него клиент остается с деньгами на руках? В таких случаях, при установлении вины агентства, выносится решение по возврату комиссии агентством в полном объеме».

Чтобы не остаться на долгий срок с наличными, следует зафиксировать в договоре срок, в течение которого должна быть совершена встречная сделка. Кроме того, может быть предусмотрена ответственность агента за обесценение вырученной от продажи суммы (например, выплата неустойки, которая равна ставке рефинансирования ЦБ).

Недостающие обязанности

В отдельную категорию можно отнести пункты, которых в агентских договорах нет. Все эти пункты связаны с проверкой истории квартиры. Риэлторы считают, что прописать в договоре комплекс мер для проверки юридической чистоты квартиры невозможно, поскольку термина «юридическая чистота» официально не существует. Конечно, агентство недвижимости — не Министерство внутренних дел. И агенты ограничены в возможностях получения информации. Однако ничто не мешает клиенту агентства недвижимости настаивать на включение в договор следующих обязанностей риэлтора:

1. Получение риэлтором информации об обременении объекта — запрос справки из ЕГРП;
2. Получение риэлтором информации о наличии задолженности на коммунальные услуги;
3. Получение риэлтором информации о зарегистрированных в квартире лицах — запрос информации в паспортном столе;
4. Проверка собственников квартиры, а также лиц, зарегистрированных в Квартире, на предмет учета в психоневрологическом или наркологическом диспансере.

Список неполный, и в каждом cлучае он может быть дополнен.

Отметим, что на словах обычно риэлторы обещают произвести эти действия, и многие на самом деле это делают, однако из-за большой ответственности исполнителя в большинстве агентских договорах эти пункты не зафиксированы.

Вознаграждение риэлтора

1. «Оплата вознаграждения Риэлтора производится путем __% предоплаты, либо после подписания настоящего договора, либо после подписания договора с покупателем Объекта. По соглашению сторон вознаграждение может выплачиваться в ином порядке
».

При покупке и подборе квартиры клиенту нужно быть готовым внести предоплату за услуги риэлтора. Таким образом, часть гонорара необходимо выплатить до совершения работы. Притом, если за срок действия договора клиент не успеет выбрать квартиру, то не факт, что агент вернет предоплату, так как услуга частично оказана, риэлтор потратил время и понес расходы. Поэтому клиенту рекомендуется прописать в договоре, что агент получит комиссию только после регистрации права собственности в управлении Росреестра. Или указать, в каких случаях предоплата возвращается.

2. «Клиент обязуется оплатить вознаграждение Риэлтора по настоящему договору в размере __ от стоимости жилья».

Как правило, комиссия агентства недвижимости в Екатеринбурге составляет 3-5% от стоимости объекта. Специалисты рекомендуют указывать в договоре размер вознаграждения в виде фиксированной суммы. В противном случае, риэлтор может быть заинтересован в предложении клиенту самых дорогостоящих объектов.

3. «В случае продажи Объекта по цене, превышающей сумму, указанную в п.1.1. договора, Риэлтор получает __% разницы»

Определение текущей рыночной стоимости объекта — это одна из обязанностей риэлтора. Оценка эта неофициальная, а, скорее, практическая. Считается, что риэлтор ее может дать, основываясь на собственном опыте и знании текущей рыночной ситуации. Если договор предполагает, что риэлтор получит процент от разницы между первоначальной ценой и ценой реализации, то у агента появляется соблазн изначально занизить стоимость квартиры. А уже потом, по договоренности с продавцом, поднять цену и забрать часть этой разницы себе.

4. «Риэлтор обязуется предоставить Клиенту возможность осмотреть не менее (рекомендуемое количество не менее 3-5 вариантов) __ вариантов, полностью соответствующих требованиям к Объекту. В случае отказа Клиента от всех предложенных вариантов, последний обязуется оплатить вознаграждение Риэлтора по настоящему договору в размере__ »
.

Если клиенту все предложенные варианты не понравятся, а квартира выбрана и куплена не будет, то он все равно должен будет выплатить часть вознаграждения агентству недвижимости. В договоре на покупку мелким шрифтом указано, что рекомендуемый размер комиссии — 6-15 тыс. рублей. Отметим, что подобную практику дополнительных вознаграждений проводят не все агентства. При заключении договора можно прописать минимальный размер вознаграждения, либо обратиться в другую компанию, где платить за показ трех-пяти квартир платить не нужно.

5. «Клиент вносит частичный платеж за Объект в размере __ в момент подписания настоящего договора и дополнительный частичный платеж за Объект в размере не более __ по требованию Риэлтора, при внесении частичного платежа продавцам (правообладателям) Объекта или их представителям»
.

При заключении договора владелец соглашается выставить на продажу свой объект по большей стоимости, чем он планировал. Разница между желаемой ценой и ценой реализации становится комиссией риэлтора. Когда покупатель находит подходящий объект, то риэлтор предлагает сразу же внести аванс, чтобы объект был снят с продажи и не предлагался другим лицам. Аванс передается на хранение в агентство недвижимости, которое представляет сторону продавца. Считается, что риэлторской компании передавать деньги на хранение до сделки надежнее, чем физическому лицу, которое может скрыться с полученными средствами в неизвестном направлении.

Впрочем, если перед выходом на сделку покупатель меняет решение о покупке, то вернуть аванс будет непросто. Дело в том, что услуга была частично оказана (объект снят с продажи, не велся поиск других покупателей, собраны необходимые справки), и клиент должен выплатить вознаграждение. Эта сумма берется из аванса.

Людмила Плотникова, юрист УПН:

«Предположим, я решила приобрести жилье и внесла аванс для приобретения квартиры. Агентство готовило для меня пакет документов для получения кредита на покупку этой квартиры, меня водили в банк, помогали составлять заявление. Мне банк одобрил кредит, продавцы готовы выходить на сделку, оформили все необходимые документы, агентство подготовило договор купли-продажи. Меня уведомляют о дате выхода на сделку. Но я в последний момент решила, что эта квартира мне не подходит. В этой ситуации применяются нормы Гражданского Кодекса, согласно которым, заказчик вправе отказаться от предоставления услуги, но работу, которую выполнило агентство, необходимо оплатить пропорционально объему выполненных работ».

Услуга	Доля услуги в вознаграждении агента
снятие объекта с продажи	10%
не совершение действий, направленных на приобретение выбранного объекта третьим лицом	25%
подготовка необходимые документы для оформления сделки, в том числе разрешение от органов опеки и попечительства, если это необходимо для отчуждения квартиры	40%
предоставить всю необходимую информацию о документах, имеющих значение при регистрации сделки	10%
снятие с регистрационного учета все лица, проживающие в объекте, до подписания договора купли-продажи	10%
оформление доверенности от владельца квартиры для получения аванса на объект	5%

Таким образом, риэлтор сможет доказать, что услуга, к примеру, была оказана на 85% и потребовать выплаты вознаграждения. Правда, не ясно, сможет ли специалист по недвижимости доказать в суде, что он правомерно удерживал аванс. Скорее всего, суд предложит риэлтору вернуть клиенту аванс. А чтобы риэлтору взыскать с бывшего клиента фактически понесенные убытки, придется выступить со встречным иском.

Срок действия договора

В договоре на оказание услуг обязательно должен быть указан срок его действия, а также условия продления этого срока и расторжения договора. Эксперты рекомендуют заключать договор не более чем на три месяца.

Людмила Плотникова, юрист УПН:

«Необходимо обращать внимание на срок действия договора. Заключать договор на шесть месяцев и более мы бы не рекомендовали. Достаточно трех — четырех месяцев. Если вас все устраивает: как агентство работает, какие действия совершают, какая реклама выходит, — то можно продлить договор, либо прекратить его в связи с истечением срока действия».

Расторжение договора

Агентские договоры на оказание услуг могут быть расторгнуты досрочно без штрафных санкций только в трех случаях:

1. Действие непреодолимой силы (форс-мажор);
2. Смерть собственника или утрата им дееспособности;
3. Акты органов государственной власти (местного самоуправления), исключающие возможность исполнения обязательств по договору.

В остальных случаях при одностороннем расторжении договора предусмотрены штрафные санкции. Как правило, размер штрафа равен сумме вознаграждения риэлтора. Впрочем, юристы уверены, что предусмотренные штрафные санкции не правомерны.

«У нас есть такое понятие как «отказ исполнения договора на оказание услуг». В соответствии с 32 статьей Закона «О защите прав потребителей», что заказчик услуги может в любое время отказаться от договора на оказание услуг и потребовать возврата денежных средств за вычетом фактически понесенных расходов. Однако в случае желания клиента расторгнуть договор, агентства недвижимости обычно применяют штрафные санкции за то, что договор расторгается в одностороннем порядке. Это неправильно. Если есть фактически понесенные расходы, подтвержденные платежными документами, то агентство имеет право вычитать. Если расходы не подтверждены платежными документами, то взыскивать с клиента какие-либо суммы неправомерно».

Клиент может настаивать, чтобы штрафные санкции за досрочное расторжение договора в одностороннем порядке были заменены на выплату фактически понесенных риэлтором расходов (которые, кстати, должны быть подтверждены платежными документами).

Ответственность по договору

Как утверждают юристы, в Екатеринбурге риэлторы несут ответственность перед клиентами только в трех случаях:

1. Отказа от выполнения обязательств по договору (карается выплатой штрафа);
2. Утери документов (риэлтор самостоятельно восстанавливает документы, штрафы не предусмотрены).
3. Продажа объекта третьим лицам (возврат покупателю переданных средств на покупку объекта и выплата неустойки в размере ставки рефинансирования ЦБ).

Если клиент не сможет зарегистрировать право собственности на квартиру, которая была выбрана с помощью риэлтора, или возникнут другие сложности с объектом, в соответствии с договором клиенту спросить с агента по недвижимости будет нечего. Однако Гражданский кодекс предусматривает ответственность исполнителя за некачественно оказанную услугу. А так как результат услуги риэлтора — это приобретение клиентом квартиры, а клиент остался без купленного жилья, то считается, что услуга оказана не была.

Марина Тимошенкова, сопредседатель СРОО «Общество защиты прав потребителей Свердловской области»:

««Покупатель обратился в агентство недвижимости, агент подобрал ему квартиру. После заключения договора купли-продажи оказалось, что данная квартира находится в залоге у банка. Проблема в том, что агентство недвижимости не несет ответственности за недвижимость, которую предлагает своему клиенту, и сразу с себя всю ответственность снимает. Но Гражданским кодексом предусмотрено, что по договору купли-продажи квартира не должна быть обременена, не должна находиться в аресте, то есть должна быть свободной от прав третьих лиц. Каким образом агентство проверяло документы — история умалчивает. Покупатель хоть и добросовестный, но он обязан эту недвижимость вернуть. В том случае, убытки взыскали с агентства с недвижимости, клиенту вернули уплаченное вознаграждение риэлтору».

***

Даже если риэлтор имеет безупречную репутацию и рекомендован всеми друзьями и знакомыми, договор на оказание услуг, где соблюден баланс интересов обеих сторон, стоит прописать как можно тщательнее. Это поможет не только сохранить деловые отношения с риэлтором, но и не разрушить дружеские.