Вопросы к экзамену экономика недвижимости

Вопросы к экзамену:

1. Органы гос. регистрации недвижимости,
их функции и задачи. Порядок оформления
сделок с недвижимостью.

2. Сущность, состав, классификация и
основные признаки недвижимого имущества.
Недвижимость как экономическое благо,
товар, источник дохода.

3. Комитет по земельным ресурсам и
землеустройству и его роль в сделках с
недвижимостью и оформление прав на
объект недвижимости.

4. Факторы, влияющие на стоимость и цену
объекта.

5. Особенности оценки недвижимости,
приносящей доход. Капитализация дохода.

6. Жизненный цикл недвижимости и его
стадии. Износ и амортизация недвижимости.

7. Доход от операции с недвижимостью,
факторы, виды и источники его формирования.

8. Спрос на рынке недвижимости и особенности
его формирования и проявления.

9. Организация продажи имущества через
торги, аукционы, акционирование

10. Операции с недвижимостью в жилищной
сфере, виды жил фонда. Способы приобретения
жилья и права собственности на жилье.

11. Основные посредники на рынке
недвижимости, их характеристика и формы
взаимодействия с продавцами и покупателями.

12. Операции на РН, понятия, виды и условия
сделок с недвижимым имуществом.

13. Основные тенденции формирования РН
в России, их характеристики.

14. Оценочная деятельность на рынке
недвижимости. Принципы и этапы процесса
оценки недвижимости.

15. Купля-продажа предприятия как
имущественного комплекса, особенности
определения цены и оформления.

16. Характеристика видов и форм собственности
на недвижимость, субъекты и объекты
собственности.

17. Аренда объектов недвижимости, понятие,
функции и принципы аренды. Экономико-правовые
условия передачи в аренду недвижимости.

18. Продажа объектов незавершенного
строительства, особенности определения
цены, условия реализации.

19. Инвестиции и недвижимость. Объекты
и субъекты инвестиционной деятельности.
Источники инвестиций.

20. Стоимость и цена объектов недвижимости
и факторы их определяющие.

21. Посредническая деятельность на РН:
основные задачи, функции, операции.

22. Участники и профессиональные субъекты
РН.

23. Предложение на РН. Факторы, определяющие
объем предложения на РН.

24. Затратные подход к оценке недвижимости,
его экономическое содержание, область
применения, преимущества и недостатки.

25. Объекты недвижимости: понятие,
классификация, категории.

26. Договор, как правовая форма сделок с
недвижимостью, его структура, содержание
и условия реализации.

27. Субъекты, виды и функции РН и их
характеристика.

28. РН: понятие, особенности формирования
в России. РН как часть инвестиционного
рынка.

29. Предмет экономики недвижимости:
содержание, основные понятия.

30. Доходный подход к оценке объектов
недвижимости, его содержание, область
применения, преимущества и недостатки.

31. Оценка объектов недвижимости в
рыночной экономике, ее значение и этапы
развития.

32. Технология. Понятие и порядок
купли-продажи жилья, обмена, дарения,
наследования.

33. Методы расчета арендной платы за
объекты нежилого фонда.

34. Экономико-правовые условия и формы
вступления в имущественные права на
объекты недвижимости.

35. Гостиничная услуга – как специфическая
форма краткосрочной аренды жилого
фонда.

36. Система гос. органов управления и
регулирования на РН.

37. Аренда и субаренда объектов нежилого
фонда для предприятий РГБ. Виды и формы
аренды.

38. Продажа объектов недвижимости.
Основные способы продажи.

39. БТИ: его основные функции, роль, задачи
и место в операциях с недвижимостью.

40. Риелторы, их функциональные обязанности
и место в сделках с недвижимостью.

41. Понятие и факторы, определяющие спрос
и предложение на РН. Сегментация РН.

42. Сравнительный подход к оценки объектов
недвижимости, его экономическое
содержание, область применения,
преимущества и недостатки.

43. Недвижимость, как экономическая и
социально-правовая категория. Отношения
собственности по поводу объектов
недвижимости.

44. Функции агентства по управлению
имуществом при совершении операций с
недвижимостью, находящихся в гос.
собственности.

45. Ипотека и ее виды. Роль ипотеки в
формировании кредитов для строительства
объектов недвижимости, в том числе
гостинично-ресторанных комплексов.
Первичный и вторичный рынок ипотечного
капитала.

46. Стоимость объекта недвижимости.
Понятие, виды и принципы оценки.

47. Ипотечное кредитование, его основные
этапы и методы. Перспективы развития
ипотеки в России.

48. Структура и основные категории РН.

49. Основные формы передачи прав на
использование объектов недвижимости.

50. Приватизация гос.и муниципального
имущества. Понятие, порядок и способы
приватизации.

Соседние файлы в предмете Экономика недвижимости

• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #

Вопросы к экзамену по дисциплине «Экономика недвижимости»

1. Понятие недвижимости: физический состав и юридическое содержание.
2. Признаки недвижимости, характеристика недвижимости как объекта отношений.
3. Классификация объектов недвижимости.
4. Право собственности на недвижимость, существующие ограничения.
5. Понятие и особенности рынка недвижимости.
6. Ценовой механизм рынка недвижимости: взаимодействие цены, спроса и предложения.
7. Функции рынка недвижимости.
8. Субъекты рынка недвижимости.
9. Сегментация рынка недвижимости.
10. Роль и задачи государства в формировании рынка недвижимости.
11. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.
12. Виды стоимости объектов недвижимости.
13. Основные принципы оценки объектов недвижимости.
14. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
15. Правовые аспекты оценки недвижимости: свод международных стандартов оценки и законодательства РФ.
16. Технологии оценки недвижимости.
17. Основные подходы в оценке недвижимости.
18. Затратный подход в оценке недвижимости.
19. Методы затратного подхода: сравнительной единицы, поэлементный, сметный и индексный.
20. Методы определения износа объекта недвижимости.
21. Методы оценки стоимости земельного участка.
22. Доходный подход в оценке недвижимости.
23. Определение ставки капитализации методом: ипотечно-инвестиционного анализа, инвестиционной группы, кумулятивным методом, с использованием моделей CAPM, WACC.
24. Метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков.
25. Сравнительный подход в оценке недвижимости.
26. Метод прямого анализа продаж (сделок) и метод валовой ренты (валового рентного мультипликатора).
27. Типы ипотечного кредитования.
28. Временная оценка денежных потоков (теория о стоимости денег во времени).
29. Шесть функций сложного процента.
30. Основные показатели оценки эффективности инвестпроекта в сфере недвижимости

Билеты к зачету по Экономике недвижимости — файл n1.doc

приобрести
Билеты к зачету по Экономике недвижимости
скачать (384.5 kb.)
Доступные файлы (1):

---

Смотрите также:
• Контрольная работа по экономике недвижимости (Лабораторная работа)
• УМКД Экономика недвижимости (Лекция)
• Чибикова Т.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций (Документ)
• Бурханова Н.М. Экономика недвижимости. Шпаргалки (Документ)
• Билеты к зачету по нотариату (Вопрос)
• Ответы на билеты к зачету по физкультуре (Шпаргалка)
• Методические указания — Автор неизвестен. Практикум по экономике недвижимости (Документ)
• Курсовая работа — Методика оценки зданий и сооружений (Курсовая)
• Лекции — Экономика недвижимости (Лекция)
• Контрольная работа — Роль и место недвижимости в экономической деятельности (Лабораторная работа)
• Презентация — Развитие услуг в сфере недвижимости (Реферат)
• Курсовая работа — Рынок недвижимости и его инфраструктура (Курсовая)

n1.doc

Ответы к зачету по «ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ»

1.Понятие недвижимости и их виды.

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.

«Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней» .

«…имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют» .

«Недвижимость, недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле» .

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги» .

Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от момента истории) — земля и все то, что неотрывно с ней связано. В общем случае это — справедливо.

На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации — далее ГК РФ (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам — (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы.

Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. Так, Кодекс торгового мореплавания определяет понятие морского судна, а понятие космических объектов дается в международных конвенциях.

Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению:

— созданные природой без участия труда человека;

— являющиеся результатом труда человека;

— созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект права.

Определение недвижимости как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в России, в дореволюционной и в современной, не имеет серьезных различий и в основном совпадает.

Правда вызывает споры правомерность отнесения к недвижимому имуществу таких движимых объектов, как космические, воздушные и морские корабли, однако целью настоящего учебного пособия не является изучение приравненного к недвижимости имущества.

Специфической разновидностью недвижимости является также кондоминиум. Закон РФ «О товариществах собственниках жилья» от 24 мая 1996 г. определяет кондоминиум как единственный комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещение), находятся в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Помещением считается единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей. Общее имущество — части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением. В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:

— одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;

— несколько компактно расположенных зданий и сооружений — односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка либо снос этой блок-секции не нарушат целостности других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.

Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с предоставлением паспорта домовладельца.

В случае создания для управления кондоминиумом товарищества собственников жилья оно может, помимо прочего, заниматься продажей недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества кондоминиума и улучшения данного имущества. Договоры от имени товарищества заключает правление товарищества.

Что касается прав собственника квартиры на отчуждение принадлежащей ему недвижимости, то он вправе отчуждать свою долю в праве общей долевой собственности на общее имущество жилого здания, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру [7] . По сути это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье. В соответствии с Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» недвижимостью в жилищной сфере среди прочих (традиционных) объектов являются также квартиры, элементы инженерной инфраструктуры и т.д.

Одним из неурегулированных в полной мере остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно.

Речь, в частности, может идти о статуях весом несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках.

Естественным, созданным природой, всеобщим базисом любой экономической и социальной деятельности человечества является земля. В сфере недвижимости под словом земля понимается земельный участок.

Земельный участок — это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов. Это:

1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.

Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном — обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т.к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости.

Необходимо отметить, что некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес это уже движимое имущество.

Следует обратить внимание, что оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.) относится к движимому имуществу. Но т.к. оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту, следует детально описывать все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого (особенно это касается имущества, подлежащего изъятию при совершении сделки).

Часто при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитуты).

В частности, сервитут — это «право ограниченного пользования чужим земельным участком», которое «может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд…» .

Итак, к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств, а такие объекты недвижимости, как земля и недра имеют большую не только экономическую, но и стратегическую значимость для любого государства во все времена.

Например, в докапиталистический период, земля являлась единственным значимым источником богатства как каждого человека в отдельности, так и государства и общества в целом.

Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

2.Понятие и особенности рынка недвижимости.

Рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы.

«Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

Однако более полным будет определение рынка недвижимости, представляющего комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже существующих.

«Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости».

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость — важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования

должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

— создание новых объектов недвижимости;

— передачу прав на недвижимость;

— установление равновесных цен на объекты недвижимости;

— эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

— распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

— инвестирование в недвижимость,

выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

• со сменой собственника:

— куплю-продажу объектов недвижимости;

— наследование;

— дарение;

— мену;

— обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

•с частичным или полным изменением состава собственников:

— приватизацию;

— национализацию;

— изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

— внесение в уставный капитал;

— банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);

• без смены собственника:

— инвестирование в недвижимость;

— развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция) ;

— изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

— управление, эксплуатация;

— залог;

— аренду;

— передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

— регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

— ренту;

— пожизненное содержание с иждивением;

— передачу в доверительное управление;

— введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

— страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.

Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами (рис. 2.1).

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:

— низкой ликвидностью;

— цикличным характером;

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

— высокой степенью регулирующего государственного воздействия;

— наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени;

—        высоким уровнем трансакционных издержек.

Рис. 2.1. Цикличность развития рынка недвижимости:

1 — спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 — поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 — новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 — насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок. «Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт. Собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т.д.» . В Санкт-Петербурге они составляют 5 — 7% от цены объекта. В случае организации сбытовой структуры в составе застройщика, расходы на ее содержание снижаются до 2 — 3%. Таким образом, когда затраты на определенную услугу (риэлтерскую), оказываемую рынком, будут выше затрат на получение этой услуги в составе фирмы — застройщика, то естественно застройщик пойдет по пути снижения трансакционных издержек. Этим можно объяснить практически отсутствие риэлтерских фирм на первичном рынке жилья и желанием девелоперских компаний иметь собственную сбытовую структуру.

Эти особенности дают основание характеризовать данный рынок как специфический сектор экономики.

Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.

Приведенные цифры получены в результате обработки информации, накапливаемой в базе данных «Городского каталога недвижимости». Данные обработаны по специальной методике, позволяющей устранить искажающее влияние наиболее сильных ценообразующих факторов (таких, как эксклюзивный ремонт или вид из окон) и учесть влияние ряда других факторов (крайние этажи, отсутствие ванной комнаты и др.). Количество ежемесячно публикуемых вариантов (более 20 000) позволяет проанализировать, как влияет на цену местоположение, тип дома, число комнат в квартире.

Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса,

Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд факторов. Наиболее важные из них приведены в табл. 2.1.

Система факторов, определяющих состояние и тенденции спроса и предложения в границах того или иного регион, не является исчерпывающей. Например, в нее не вошли политические, национальные и даже культурные факторы, а также традиции и стереотипы поведения населения, оказывающие весьма существенное влияние на ожидания и предпочтения участников рынка, а следовательно, и на спрос и предложение.

Кроме того, внутри каждой из указанных групп факторов могут быть выделены составляющие, влияние которых также является существенным. Так, рост численности населения в регионе может быть вызван его естественным приростом или миграцией из других регионов. Например, в 1996 г. основная часть спроса на рынке нового жилья в Москве и Санкт-Петербурге была сформирована за счет покупателей (или инвесторов) из других регионов России. В значительной мере такая ситуация продиктована проблемами, с которыми сталкивается население в соответствующих регионах.

Таблица 2.1 — Система факторов, влияющих на спрос и предложение

Факторы	Влияние на предложение	Влияние на спрос
1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ
Изменение уровня доходов населения: рост сокращение	В современных условиях является фактором увеличения предложения на рынке готового жилья	Увеличение Уменьшение
Изменение уровня доходов бизнеса: рост сокращение	Увеличение предложения на рынке коммерческой недвижимости	Увеличение Уменьшение
Доступность финансовых, в частности, кредитных, ресурсов: рост сокращение	Увеличение Уменьшение	Увеличение Уменьшение
Ставки арендной платы: рост сокращение	Увеличение Уменьшение	Уменьшение Увеличение
Стоимость строительства: рост сокращение	Уменьшение Увеличение	Увеличение на рынке готового жилья
Ставки арендной платы: рост сокращение	Уменьшение Увеличение	Уменьшение Увеличение
Стоимость строительства: рост сокращение	Уменьшение Увеличение	Увеличение на рынке готового жилья
Тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы: увеличение уменьшение	Увеличение	Увеличение
2. СОЦИАЛЬНЫЕ
Изменение численности населения рост сокращение	Увеличение	Увеличение Уменьшение
Изменение образовательного уровня: рост понижение		Увеличение Уменьшение
Изменение уровня преступности: рост понижение		Уменьшение Увеличение

3. АДМИНИСТРАТИВНЫЕ

Реальная налоговая ставка: рост понижение	Увеличение	Уменьшение Увеличение
Уровень налога на имущество: рост понижение	Увеличение	Уменьшение
Уровень земельного налога: рост сокращение	Увеличение	Увеличение
Зональные ограничения: более строгие менее строгие	Увеличение	Увеличение
Условия совершения сделок: либеральные ограничительные	Увеличение	Увеличение
Условия получения прав на застройку: либеральные ограничительные	Увеличение Уменьшение
4. УСЛОВИЯ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ
Экологическая обстановка: улучшение ухудшение	Увеличение	Уменьшение
Уровень развития инфраструктуры: высокий низкий	Увеличение	Уменьшение

Долгосрочные и краткосрочные изменения факторов и условий на рынке недвижимости и финансовом рынке управляют спросом и предложением недвижимости . Взаимодействие этих факторов определяет ставку дохода от инвестиций в объекты недвижимости.

В настоящее время на российском рынке существует значительное превышение предложения по сравнению с потребительским спросом (особенно на коммерческую недвижимость).

Величина спроса на объекты жилой недвижимости обусловлена многими факторами: транспортной оснащенностью района расположения объекта, его экологическим состоянием, наличием объектов социально-культурного и бытового назначения. Однако, наиболее существенен так называемый фактор местоположения.

Так, например, территориальные различия спроса и предложения жилья в Петербурге в 1999 году выглядели так: Приморский район — предложение — 30%, спрос — 10%; Центральный район — предложение — 18%, спрос — 20%; Невский и Кировский районы — предложение — 8%, спрос — 16%; Красносельский район — предложение — 1%, спрос — 7%.

Одной из важнейших особенностей объектов недвижимости является необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций.

Независимо от функционального назначения объекта он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур: коммунальном обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране, поиске и деловых контактах с арендаторами, контроле за поступлением платежей и др. Качество управления объектами недвижимости составляет значительную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления.

К особенностям рынка недвижимости можно отнести сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.

Преимущества:

• возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости;

• достаточная устойчивость потребительского спроса;

» меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;

• наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов.

К недостаткам можно отнести:

• информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;

• отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости;

• необходимость использования информации о сделках, совершаемых на рынке недвижимости;

• «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;

• издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию) значительны, если не сказать высокие.

---

Ответы к зачету по «ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ»

ФСППС

Экономика недвижимости

Преподаватель – Сергеев В.Г.

Вопросы к зачету.

1. 
Понятие и классификация
недвижимости.

2. 
Особенности рынка недвижимости.

3. 
Принципы оценки недвижимости.

4. 
Виды оцениваемой стоимости
недвижимости.

5. 
Основные разделы Федерального
закона об оценочной деятельности в РФ.

6. 
Стандарты оценки недвижимости.

7. 
Профессиональное обучение
оценщиков.

8. 
Лицензирование оценочной
деятельности.

9. 
Налогообложение объектов
недвижимости.

10. 
Схема процесса оценки
недвижимости. Характеристика основных этапов оценки.

11. 
Принцип лучшего и наиболее
эффективного использования при оценке земельного участка.

12. 
три основных подхода к оценке
недвижимости.

13. 
Алгоритм и область применения
затратного подхода.

14. 
Алгоритм и область применения
доходного подхода.

15. 
Алгоритм и область применения
сравнительного подхода.

16. 
Сущность определения рыночной
стоимости жилого объекта по мультипликатору месячной валовой ренты (ММВР).

17. 
Методы описания жилой
недвижимости.

18. 
Методы оценки жилой недвижимости.

19. 
Методы оценки бизнеса.

20. 
Подход к оценке бизнеса на основе
дисконтированных доходов.

21. 
 Подход к оценке бизнеса на основе
оценки активов предприятия.

22. 
Подход к оценке бизнеса на основе
сравнительного анализа продаж.

23. 
Метод дисконтирования денежных
потоков.

24. 
Классификация сделок и операций с
недвижимостью.

25. 
Сделки по купле-продаже жилых
объектов.

26. 
Обмен, мена и дарение
недвижимости.

27. 
Порядок продажи предприятия.

28. 
Аренда недвижимости.

29. 
Аренда транспортных средств.

30. 
Аренда предприятий.

31. 
Налог на имущество физических лиц.

32. 
Налог с имущества предприятий,
переходящего в порядке наследования.

33. 
Налог на имущество предприятий.
Расчет налогооблагаемой базы.

34. 
Налог на имущество.

35. 
Земельный налог.

36. 
Функции денег.

 УЧЕБНО – МЕТОДИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ДИСЦИПЛИНЫ.

Базовый учебник:

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН РФ ОТ 29.07.98 N
135-ФЗ
«ОБ ОЦЕНОЧНОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

Основная:

1.  Григорьев В.В., Федотов М.А. Оценка предприятия: теория и практика. М.: ИНФРА-М, 1997г.

2. 
Есипов В.Е. Теория и методы оценки
недвижимости. Учебное пособие. СПб, СПбГУЭиФ, 1998

3. 
Коростелев С.П. Основы теории и
практики оценки недвижимости. Учебное пособие, М., 1998

4. 
Тарасевич Е.Н. Оценка
недвижимости. СПб, СПбГТУ, 1997

5. 
Фрилман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и
оценка приносящей доход недвижимости. Перевод с анг. – М.: Дело Лтд., 1995

Вопросы по курсу «Экономика недвижимости»