Задачи к квалификационному экзамену оценщиков

Навигация по базе вопросов: общая часть, недвижимость, движимое, бизнес, введение, уточнения, изменения, Н*, Д*, Б*, О*, творчество

НАРОДНАЯ БАЗА ВОПРОСОВ КВАЛИФИКАЦИОННОГО ЭКЗАМЕНА ОЦЕНЩИКОВ

Общие вопросы для всех направлений.
Направление «Оценка недвижимости».
Направление «Оценка движимого имущества».
Направление «Оценка бизнеса».

За условия задач и вопросов, а также за засчитываемые ответы мы ответственности не несём. Что запомнили, то и написали здесь.
Помните, что раздел «Общее для всех направлений» игнорировать опасно. Он потому и «общий», что вопросы из него ТОЧНО есть на ЛЮБОМ экзамене!

Содержание

1 Разделы базы
2 Ловушки экзамена
3 Как принести пользу и пополнить базу
4 О Базе вопросов
5 База в «бумажном» формате
6 «Подсказки» (спойлеры) в базе и решебники
7 Архивные материалы
8 Помочь развитию проекта

Разделы базы

Вопросы и задачи (общие для всех и по направлениям): общее для всех направлений деятельности, оценка недвижимости, оценка движимого имущества, оценка бизнеса.
Формулировки вопросов, требующие корректировки — нужна помощь в восстановлении формулировок.
Формулировки вопросов, вызывающие шок — странные вопросы, когда спрашивают одно, а в ответах — совсем другое (но похожее).
Последние изменения — описание новых вопросов и задач после очередного крупного обновления базы. Краткое описание различий между всеми редакциями базы.
Хочу еще! Вариации вопросов и задач, которые не вошли в основные разделы: недвижимость, движимость, бизнес, общая часть.
Обсудить спорные или сложные вопросы можно здесь или в других соцсетях.
База и народное творчество — формирование Народной базы вопросов это еще и повод улыбнуться

Ловушки экзамена

1. Большинство вопросов и задач на экзамене встречаются в нескольких вариантах. По направлению «оценка недвижимости» было зафиксировано, как минимум, 5 вариантов одной из задач. Например, однотипные задачи могут отличаться:

значениями входных параметров;
параметрами, величину которых требуется определить в рамках единой модели расчета (a + b = c → в первой задаче нужно найти «a», в других – «b» и «c»);
порядком (номерами) ответов;
использованием частички «не» (~ какой метод используется / какой метод не используется …);
прямо указанным порядком внесения корректировок.

Чтобы не перегружать Базу вопросов однотипные вопросы / задачи объединяются.

2. Условия задач содержат лишнюю информацию (не используемую в расчетах).

3. Следует обращать внимание на оговорки / комментарии, которые даются к показателям. Например имеет место существенная разница между:

«себестоимостью» и «себестоимостью без учета амортизации»;
ставкой за общую площадь и ставкой за арендопригодную площадь;
ставкой за арендопригодную площадь и ставкой за арендованную площадь;
с НДС / без НДС.

4. Ответы на все вопросы имеют закрытый характер (выбор из списка). Обычно вариантов ответа 4 – 5. Но встречаются и 3, 6 ответов, встречается вариант ~ «не хватает данных». В некоторых случаях вариантов ответа так много, что они не все видны на экране и надо пролистать список до конца.

5. Обращать внимание на формулировку вопросов, например:

«какой из вариантов является …», «какой из вариантов не является…»;
«что может содержаться», «что должно содержаться».

Как принести пользу и пополнить базу

Благодаря совместным действиям по формированию пакета методических материалов и Базы вопросов сдать экзамен стало реально. Важно не остановиться на достигнутом и постоянно пополнять Базу вопросов, уточнять приведенные в ней формулировки. Сдал (или не сдал) экзамен – поделись информацией о вопросах!

Рекомендации по организации сбора вопросов и задач:

1. Приоритет запоминания – те вопросы / задачи, которые были новыми (или показались такими).

2. Что именно запоминать:

главное – наименование входных показателей (~ дан ЧОД и R) в задаче или суть вопроса (~ про сроки аренды земельного участка под пастбищами);
второстепенно – значения входных показателей (~ ЧОД = 100.000, R = 0,13);
на третьем месте – варианты ответов;
наименее важны – дословные художественные формулировки вопросов (~ «некто оценивает стоимость собственного капитала компании А для стратегического инвестора» (C)).

Часто, сразу подробно восстановить формулировку некоторых теоретических вопросов не удается, однако запоминается какой-либо ключевой элемент / слово. Например, «про ФСО 13» или «про опцион». Для восстановления формулировки вопроса рекомендуется перечитать соответствующий нормативный правовой акт или осуществить поиск по ключевому слову по тексту методических материалов ( недвижимость, движимость, бизнес).

3. Обязательно идти на апелляцию (для сдавших этот процесс называется «ознакомление»). Даже если сдал экзамен. Это позволит более детально запомнить формулировки вопросов, которые не были засчитаны (если на этом вопросе «поймали» тебя, могут поймать и других).

4. При себе иметь ноутбук или планшет для записи.

5. Опросить других сдававших.

Информация принимается на почту imo@srosovet.ru.

О Базе вопросов

Народная база вопросов квалификационного экзамена Оценщиков сформирована в целях содействия повышению качества подготовки к сдаче квалификационного экзамена Оценщиков. Первая редакция документа была анонсирована 26.08.2017. База постоянно актуализируется и пополняется.

Откуда информация?
Официально перечень вопросов и ответов квалификационного экзамена Оценщиков является закрытым. База вопросов сформирована на основе информации от тех, кто сдавал квалификационный экзамен.

На основе Народной базы вопросов работает модуль тестирования, который позволяет готовиться в условиях, максимально приближенным к реальному экзамену.

База в «бумажном» формате

Бюллетени-обновления Базы выходят примерно раз в 2 месяца и хранятся здесь
Самый свежий бюллетень вы всегда найдете здесь

«Подсказки» (спойлеры) в базе и решебники

Практически все вопросы и задачи имеют «подсказку» (спойлер) — кнопку «Развернуть ответ».
Как правило, там приведен либо верный ответ, либо ответ и решение или пояснение по нормам законодательства или теории оценки.
Также на сайте есть ссылки на разные «решебники». В некоторых из них в отдельных задачах ответ не сходится «до копеек» с ответом на сайте.
Дело в том, что решебники в основном формировались в тот кажущийся уже далеким период, когда эксела на экзамене не было. А был калькулятор, 40 заданий (в бизнесе — 54), ручка и бумага. Так что точность в некоторых случаях (например, при расчете к-та торможения или дисконтного множителя) может отличаться от компьютерной.
Большинство «решебников» созданы в 2017-2018 годах. С тех пор стали известны некоторые тонкие моменты в отдельных задачах. На сайте информация более актуальная.
Решебники (как и подсказки на сайте) сделаны для того, чтобы вы могли решить задачу сами. Отнеситесь к ним как подсказкам, показывающим направление решения.

Архивные материалы

Часть вопросов и задач была выведена из экзамена по причине отмены соответствующих нормативных правовых актов, а также обновления. В настоящем разделе представлены архивные копии таких материалов.

Вопросы по ФСО 1-3, 12, 13 (архив).

Помочь развитию проекта

Навигация по базе вопросов: общая часть, недвижимость, движимое, бизнес, введение, уточнения, изменения, Н*, Д*, Б*, О*, творчество

Источник

Пройдите пробное тестирование для подготовки к квалэкзамену!

Уважаемые оценщики,

Напоминаем, что специалистами Томского государственного университета разработана система тестирования для подготовки к сдаче квалификационного экзамена. Тестирование бесплатное, но для входа на сайт ТГУ надо получить логин и пароль. Подробные инструкции — на сайте РОО http://sroroo.ru/press_center/events/results/3450986/?sphrase_id=274215

В копилку знаний: 20 сложных задач по «недвижке» с подробным решением от В.А.Вольновой

07.02.2018

Задачи по оценке недвижимости (с решениями и ответами) смотрите в своих личных кабинетах.

29.11.2017

Разбираем теоретические вопросы для подготовки к КЭ вместе со Светланой Бригидиной:
Общие теоретические вопросы версия от 12.03.2018 г.

АРХИВ

Задачи по оценке недвижимости (с решениями и ответами) смотрите в своих личных кабинетах.
29.11.2017

Решение задачи № 40 по оценке недвижимости

02.11.2017

Реальные примеры экзаменационных заданий для самостоятельной работы

29.09.2017

Информация о финансовом калькуляторе «TEXAS INSTRUMENTS BA II PLUS»,Методичка с задачами по оценке недвижимости, инструкция на русском языке, скачать электронную версию и др. материалы

16.08.2017

ФРЦ определил модель финансового калькулятора для использования на экзамене
14.08.2017

Литература для подготовки к квалификационному экзамену

13.06.2017

Этапы сдачи квалэкзамена — как рассчитать сроки получения аттестата http://sroroo.ru/evaluators/exam/2236996/

10.08.2017

Источник

1.

Разбор задач
квалификационного экзамена
по направлению
«Оценка недвижимости»
С.С. Артемьева

2.

Формулы

3.

Формулы

4.

Формулы

5.

Задача
Определить рыночную стоимость производственной линии методом
капитализации дохода при линейном возврате капитала. ПВД = 100.000,
Среднегодовая загрузка 80%. ОР = 15% от ПВД. Ставка дисконтирования
20%. Нормативный срок жизни 35 лет, хронологический 10 лет, по мнению
специалистов, остаточный срок службы объекта 20 лет.
Решение: ДВД =100 000*80%= 80 000. ЧОД =80 000-15%*100 000=65 000.
Норма возврата капитала=1/20=5%.
Ставка кап. =20%+5%=25%. РС=65 000/25%=260 000

6.

Задача
Определить рыночную стоимость эстакады. В 2010 году стоимость
строительства составила 4000 д.е. Срок полезного использования –
16 лет. В 2014 году эстакада была передана на баланс филиала по
остаточной стоимости 2500 д.е. Определить рыночную стоимость
по состоянию на 2017 год. Индексы изменения цен:
2010 – 4,00
2011 – 4,20
2012 – 4,40
2013 – 4,60
2014 – 4,80
2015 – 5,05
2016 – 5,30
2017 – 5,60
Решение:
Определим стоимость строительства на 2017 г.: 5,6 / 4 * 4000 = 5600
Износ: (2017 — 2010) / 16 = 43,8%.
Ответ: 3 150 д.е. = 5600 * (1 — 43,8%)

7.

Задача
Определить величину совокупного износа по мультипликативной
модели. Физический износ 15%, функциональный 10%, внешний
5%.
Решение:
Ксов = 1 — (1 — Кфиз.)(1 — Кфун.)(1 — Кэк.)
Ксов = 1 — (1-15%)(1-10%)(1-5%) = 27,33%

8.

Задача
Определить величину внешнего износа здания по падению ЧОДа в
результате изменения экономической обстановки (с 500 до 400).
Ставка капитализации 10%. Доля стоимости земельного участка в
стоимости единого объекта недвижимости – 50%.
Правильный ответ подразумевал, что начисление внешнего износа
должно осуществляться и на улучшения, и на земельный участок
Решение:
(500 – 400) = 100 ед. — потери в арендной плате за год ЕОН
100 / 0,1 = 1 000 ед. — величина внешнего устаревания для ЕОН
1 000 * 0,5 = 500 ед. — величина внешнего устаревания для улучшений

9.

Задача
Как соотносятся величины положительных денежных потоков при
их дисконтировании на начало / середину / конец периода.
Ответ:
На начало периода больше, чем на середину, на середину больше, чем
на конец.

10.

Задача
Указать формулу определения стоимости земельного участка по
методу капитализации земельной ренты.
Ответ:
РС = ЧОД / ставку капитализации

11.

Задача
Рассчитать стоимость коттеджа. Известно, что аналог был продан
за 1 000 000 руб., но его площадь больше на 40 кв.м и у этого
аналога был гараж. Наличие гаража увеличивает стоимость на
100 000 руб., каждый кв.м общей площади увеличивает стоимость
на 8 000 руб.
Решение:
поправка на площадь 8000 * 40 = — 320 000,
поправка на гараж -100 000.
ИТОГ: 1000 000 — 320 000 — 100 000 = 580 тыс.

12.

Задача
Определить рыночную стоимость гостиницы 4 звезды с чистым
операционным доходом 100 000 руб. в год. На рынке были
подобраны аналоги: аналог 1 — гостиница 4 звезды стоимостью 1
200 000 руб. и годовым чистым операционным доходом 140 000
руб.; аналог 2 — гостиница 3 звезды стоимостью 1 400 000 руб. и
годовым чистым операционным доходом 160 000 руб. Правильный
ответ подразумевает использование данных только по аналогу 4*.
Решение:
140 000 / 1 200 000 = 0,1167 или 11,67% — ставка капитализации для
4-х звездной гостиницы
100 000 / 0,1167 = 856 898 руб. — стоимость гостиницы

13.

Задача
Задача на определение ДВД с лишними данными в условии. Дан
ПВД, недозагрузка, операционные расходы (лишние данные).
Решение:
ДВД = Потенциальный валовый доход за вычетом потерь от
недозагрузки,
неплатежей
арендаторов,
а
также
с
учетом
дополнительных видов доходов

14.

Задача
Рассчитать стоимость земельной ренты, если ЧОД ЕОН = 300 000
руб., стоимость улучшений – 600 000 рублей, R для улучшений –
15%, R земли – 10%.
Решение:
ЧОД ОКС= 600 000*15%=90 000
ЧОД зу=300 000-90 000=210 000

15.

Задача
Влияние общей площади на стоимость квартиры описывается
зависимостью C = 500 – 2*S. Площадь аналога 70 кв.м, объекта
оценки – 50 кв.м. Определить величину корректировки на разницу в
площади (в процентах, с учетом знака).
Решение:
ОО = 500 – 2 * 50 = 400
ОА = 500 – 2 * 70 = 360
400 / 360 = +11%

16.

Задача
Затраты
на
создание
конструкции
зарегистрированного
объекта
недвижимости — металлического резервуара объемом 100 м3 составляет 100
000 руб., объемом 175 м3 — 140 000 руб. Коэффициент, учитывающий
стоимость доставки и монтажа резервуара, составляет 1.7. Затраты на
ускоренную доставку металлоконструкций — 15 000 руб. Надбавка за
срочное
оформление
документации
10%
от
стоимости
металлоконструкций. Необходимо рассчитать рыночную стоимость
смонтированного резервуара объемом 150 куб. м с использованием
коэффициента торможения. Данные для расчета износа: хронологический
возраст 10 лет, полный срок жизни 28 лет, остаточный срок экономической
службы 15 лет.
Решение:
Рассчитываем коэффициент торможения:
Ln(140 000 / 100 000) / Ln(175 / 100) = Ln(1,4) / Ln(1,75) = 0,6
Для точности среднее значение: ((150 / 100) ^ 0,6 * 100 000 + (150 / 175) ^
0,6 * 140000) / 2 = (127 542 + 127 632) / 2 = 127 587
Стоимость нового: 127 587 * 1,7 = 216 897
Износ: (28 — 15) / 28 = 46%.
Стоимость объекта: 216 897 * (1 — 46%) = 116 195

17.

Задача
Необходимо рассчитать ставку капитализации при следующих
условиях: безрисковая ставка– 6%, срок экспозиции объекта оценки
3 мес., премия за риск инвестиций в объект недвижимости 4%,
премия за инвестиционный менеджмент – 3%. Норма возврата на
капитал необходимо определить методом Инвуда. Ставка по
кредитам на такую недвижимость – 12%, эффективный возраст – 30
лет, полный срок службы – 60 лет.
В глоссарии ошибка при описании премии за низкую ликвидность
(там премия считается от ставки дисконтирования, а не от
безрисковой).
Решение:

Источник

Онлайн-тестирование

Онлайн-тестирование Ассоциации СРОО «СВОД» не только проверяет Вашу готовность к квалификационному экзамену, но и повышает шансы на успешную сдачу.

Как на настоящем
экзамене

Максимальная
польза

Просто
и выгодно

вопросы — с реальных экзаменов,
ограниченное время прохождения,
три направления оценочной деятельности,
постоянно обновляемая база вопросов.

методические пояснения экспертов,
сдавших КЭ,
неограниченное количество попыток,
многовариантность индивидуальных заданий.

бесплатно для всех,
проводится в режиме онлайн,
не требует установки программного обеспечения.

ТЕОРИЯ ТЕОРИЯ ТЕОРИЯ

ЗАДАЧИ ЗАДАЧИ ЗАДАЧИ

Дополнительная подготовка к экзамену

Напоминаем, что в целях подготовки к квалификационному экзамен Ассоциация СРОО «СВОД» проводит:

занятия в мини-группах (по 5-7 чел.)
очные семинары и вебинары
онлайн-курсы
обучающие мероприятия в записи

Особые условия для вступающих в Ассоциацию СРОО «СВОД»?

Для оценщиков, получивших квалификационный аттестат, Ассоциация СРОО «СВОД» предлагает особые условия членства: вступительный взнос 0 ₽, льготное страхование, бесплатные мероприятия и многое другое. Узнайте больше>>

Дата создания: 05.10.2017 17:36, Администратор сайта

Последнее изменение: 09.10.2017 12:00, Администратор сайта

Источник

Содержание

Разделы базы

Ловушки экзамена

Как принести пользу и пополнить базу

О Базе вопросов

База в «бумажном» формате

«Подсказки» (спойлеры) в базе и решебники

Архивные материалы

Помочь развитию проекта

Рекомендуемые материалы для подготовки к экзамену

КОМПЛЕКТ ЗАДАЧНИКОВ ДЛЯ ПОДГОТОВКИ К КВАЛЭКЗАМЕНУ ПО ВСЕМ ТРЕМ НАПРАВЛЕНИЯМ МОЖНО ПРИОБРЕСТИ В РОО http://sroroo.ru/press_center/news/3327915/

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

9.

10.

11.

12.

13.

14.

15.

16.

17.

Онлайн-тестирование

Дополнительная подготовка к экзамену

Особые условия для вступающих в Ассоциацию СРОО «СВОД»?